국세청 꼬마빌딩 감정평가 위법 판결 의미와 상속세 대응 방향

연말로 갈수록 상속세와 증여세 관련 상담이 부쩍 늘어납니다. 그중에서도 최근 실무자들 사이에서 가장 많이 회자되는 이슈가 바로 국세청 꼬마빌딩 감정평가 위법 판결입니다. 단순히 한 건의 취소 판결로 보기에는 파장이 작지 않은 사안이라, 차분히 맥락부터 짚어볼 필요가 있습니다.

 

법원 국세청 꼬마빌딩 감정평가는 위법…상속세 취소 | 한국경제

[단독]법원 "국세청 '꼬마빌딩 감정평가'는 위법…상속세 취소"

 

 

이번 판결은 서울행정법원이 국세청의 소급 감정평가에 근거가 된 상속증여세법 시행령 규정 자체를 문제 삼았다는 점에서 기존 판례와 결을 달리합니다. 실무적으로 어떤 의미가 있는지, 그리고 납세자는 무엇을 고민해야 하는지 하나씩 살펴보겠습니다.

꼬마빌딩 감정평가 제도의 배경

국세청은 2020년부터 이른바 꼬마빌딩 감정평가 제도를 본격적으로 운용해 왔습니다. 상속이나 증여가 발생했을 때 납세자가 신고한 기준시가 대신, 국세청이 별도로 감정평가를 실시해 더 높은 가액을 시가로 적용하는 방식입니다.

 

 

특히 문제가 된 부분은 평가기간이 지난 이후에도 국세청이 소급해서 감정평가를 실시할 수 있도록 한 시행령 규정입니다. 이 규정을 근거로 국세청은 상속개시일을 기준으로 한 감정가액을 새로 산정해 상속세를 부과해 왔습니다.

이번 사건 역시 이러한 구조 속에서 발생했습니다.

 

법원이 본 핵심 쟁점

이번 판결에서 법원이 문제 삼은 부분은 크게 두 가지입니다.

첫째는 형평성 문제입니다.

재판부는 과세관청은 평가기간이 지난 뒤에도 감정평가를 통해 시가를 다시 산정할 수 있는데, 납세자는 제한된 기간 안에 신고해야 하는 구조 자체가 불균형하다고 봤습니다. 즉 시가 인정 기준이 과세관청과 납세자에게 다르게 적용되는 것은 조세법률주의에 반한다는 판단입니다.

 

다만 실무를 해보는 입장에서는 이 부분에 대해 약간의 해석 차이는 있습니다. 꼬마빌딩 소급 감정 규정은 과세관청만을 위한 제도가 아니라, 납세자 역시 결정기한 이내라면 감정평가를 의뢰할 수 있도록 열려 있는 구조이기 때문입니다. 현실적으로 납세자가 감정평가를 꺼리는 이유는 평가액이 기준시가보다 올라갈 가능성이 높아 불리하기 때문이지, 제도적으로 막혀 있어서가 아닙니다.

 

둘째는 국세청 감정가액의 시가성입니다.
상속증여세법 시행령은 평가기간 이후의 감정을 시가로 인정하려면 ‘가격 변동의 특별한 사정이 없을 것’을 요구합니다. 그런데 이번 사건에서는 국세청 감정가액이 법원 감정가액보다 2.6%에서 많게는 10.5%까지 높았습니다. 재판부는 이를 가격 변동이 발생한 것으로 보고, 국세청 감정가액이 상속개시일 당시의 시가를 적정하게 반영하지 못했다고 판단했습니다.

이번 판결이 가지는 의미

이번 판결의 가장 큰 특징은 개별 감정가액의 적정성만을 문제 삼은 것이 아니라, 시행령 규정 자체를 위법하다고 판단했다는 점입니다. 기존 판례들은 대체로 소급 감정 제도 자체는 인정하되, 구체적인 감정 결과가 타당한지를 따져왔습니다.

 

하지만 이번에는 소급 감정을 가능하게 한 상속증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 조항 자체가 헌법과 법률에 위배된다고 본 것입니다. 이 점 때문에 유사한 소송을 준비 중이거나 이미 불복 절차에 들어간 납세자들에게 적지 않은 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

 

물론 아직 최종심은 아닙니다. 향후 상급심에서 판단이 뒤집힐 가능성도 배제할 수는 없습니다. 다만 기존과 다른 논리 구조가 처음 제시되었다는 점에서 의미를 가볍게 볼 수는 없습니다.

 

국세청 감정평가 확대와 예산 흐름

한편 국세청은 꼬마빌딩에 국한하지 않고 감정평가 대상을 지속적으로 확대해 왔습니다. 대지, 꼬마빌딩, 고가 주택을 넘어 주거용 부동산까지 평가 범위를 넓히고 있습니다. 이와 함께 감정평가 관련 예산도 빠르게 증가했습니다.

 

 

감정평가 비용 예산은 2024년 약 45억 원 수준에서 2025년에는 두 배 가까이 늘었고, 2026년에는 약 67억 원으로 편성된 것으로 알려졌습니다. 이 예산이 줄어든 이유를 단순히 국세청의 평가 축소로 해석하기는 어렵습니다. 실제 현장에서는 납세자들이 선제적으로 감정평가를 실시해 신고하는 사례가 늘어난 영향이 큽니다.

 

납세자가 고민해야 할 지점

이번 판결이 당장 모든 소급 감정을 무효로 만드는 것은 아닙니다.

하지만 국세청의 소급 감정으로 상속세나 증여세가 부과되어 불복을 고민하고 있다면,

이제는 평가액의 문제를 넘어 제도 자체의 위법성까지 함께 검토해 볼 시점이 된 것은 분명해 보입니다.

 

부동산 상속과 증여는 한 번 결정되면 되돌리기 어렵습니다.

신고 단계에서 어떤 선택을 할지, 감정평가를 언제 어떻게 활용할지에 따라 세 부담은 크게 달라질 수 있습니다.

이번 판결은 그 판단의 기준을 다시 생각해 보게 만드는 계기가 되고 있습니다.