광명 하안주공 1·2단지 재건축 사업성, 분담금 분석-미니신도시 가능?

서울 바로 옆, 경기 광명 하안동의 주공아파트들이 세월의 옷을 벗고 새로운 도시로 다시 태어나려 하고 있습니다. 한때 단순한 주거지로만 인식되던 이곳이 이제는 수도권 부동산 시장의 중심으로 떠오르고 있습니다. 그 이유와 함께, 하안주공 1·2단지의 사업성과 분담금 구조를 차분히 짚어보겠습니다.

 

하안주공 1·2단지의 현황과 입지

1989년에 준공된 하안주공 1·2단지는 어느덧 36년의 세월을 품은 아파트입니다. 하안도서관과 철망산이 가까이 있고, 하안초등학교를 품은 ‘초품아 단지’이기도 합니다. 단지 주변으로는 녹지가 풍부해 생활 환경이 쾌적하지요. 다만 철산역까지는 1.3km, 독산역까지는 1km 정도 떨어져 있어 역세권이라 부르긴 어렵습니다. 그래도 버스 노선이 촘촘하고 도심 접근성이 좋아 실거주 만족도는 꽤 높은 편입니다.

 

 

인근 철산주공 재건축의 성공과 광명시 전반의 상승 분위기 덕분에 하안주공 역시 더는 미룰 수 없는 변화의 시점에 들어섰습니다. 현재 하안주공 14개 단지 중 5단지가 선두에 서 있으며, 1·2단지는 이미 안전진단을 통과해 본격적인 재건축 절차를 준비하고 있습니다. 다만 조합방식과 신탁방식의 이견으로 인해 속도가 다소 더딘 상황입니다.

광명 하안주공 재건축 추진 방식의 선택 , 조합이냐 신탁이냐

조합방식은 주민 주도로 진행되는 만큼 자율성이 높지만, 행정 절차가 복잡하고 동의율 확보에 시간이 걸린다는 단점이 있습니다. 반면 신탁방식은 전문 신탁사가 대신 사업을 진행해 속도가 빠르고 투명성이 높습니다. 그래서 요즘은 신탁특례제도 도입 이후 신탁방식을 선호하는 주민들이 늘고 있습니다.

이 제도의 핵심은 정비계획이 없어도 신탁사가 직접 정비구역 지정을 제안할 수 있고, 정비구역 지정과 사업계획 수립을 동시에 추진할 수 있다는 점입니다. 이렇게 되면 통상 2~3년의 기간을 단축할 수 있지요.

결국 하안주공 재건축의 성패는 ‘속도’가 곧 ‘사업성’으로 이어지는 구조에 달려 있다고 할 수 있습니다.

 

 

 

광명 하안주공 사업성 분석, 수익과 비용의 구조

하안주공 1·2단지는 통합 면적이 약 29,687평으로, 평균 용적률은 173% 수준입니다. 현행 2종 일반주거지역의 최대 허용 용적률은 250%지만, 종상향이 이루어지면 300%까지도 가능합니다. 이번 계산은 용적률 300%를 기준으로 한 것입니다.

기존 연면적은 51,358평이고, 용적률 300% 적용 시 89,061평으로 늘어납니다. 이 중 임대주택 20%(17,812평), 정비기반시설 10%(8,906평), 상가 1,500평을 제외하면 일반분양 면적은 약 9,485평 정도로 추정됩니다.

 

공사비는 광명 지역 기준 평당 약 1천만 원 선으로, 지하층·커뮤니티 시설 등을 포함해 총 공사비는 약 13,359억 원입니다. 여기에 철거비, 감리비, 세금, 금융비용 등 기타사업비 약 3천억 원을 더하면 총비용은 1조 6,359억 원가량으로 잡힙니다.

 

 

 

광명 하안주공 수익 구조와 분담금 계산

공시지가를 기준으로 한 감정평가액은 평당 약 1,890만 원 정도로 계산됩니다. 이를 기준으로 조합원의 기존 자산가치를 합산하면 약 9,706억 원 수준입니다. 조합원 분양가는 평당 3,500만 원, 일반분양가는 평당 5,000만 원으로 가정했습니다.

총수익을 보면,

• 조합원 분양수익 약 17,975억 원
• 일반분양 수익 약 4,742억 원
• 임대주택 수익 약 2,671억 원
• 상가 수익 약 400억 원

총 25,788억 원으로 계산됩니다.

 

이에 따른 비례율은 (총수익 - 총비용) ÷ 종전자산평가액 = 0.97, 즉 약 97%입니다.

이는 사업성이 매우 양호한 수준으로 볼 수 있습니다.

 

25평형 기준으로 감정가가 약 4억 7천만 원이라면 권리가액은 약 4억 5천만 원, 조합원 분양가가 8억 7천만 원이라면 분담금은 약 4억 원 안팎으로 예상됩니다. 기존 소유자가 절반 수준의 추가 비용으로 신축 아파트에 입주할 수 있다는 의미입니다.

 

광명 하안주공 규제와 속도의 균형, 사업성의 변수

광명 하안주공 재건축의 가장 큰 변수는 정부의 부동산 규제입니다. 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제, 대출 규제 등 세 가지 규제가 동시에 작용하며 사업성에 부담을 주고 있습니다. 규제가 강화되면 사업이 지연되고, 지연은 곧 비용 상승으로 이어지지요.

 

그러나 신탁특례제도는 이런 악순환을 완화하는 역할을 하고 있습니다. 조합방식에 비해 평균 2~3년 빠른 사업기간, 1~2억 원 수준의 분담금 절감, 최대 30%의 사업성 향상이라는 구체적 수치가 이를 보여줍니다. 결국 “속도가 곧 수익”이라는 말이 이 사업의 핵심을 가장 잘 표현합니다.

 

교통망 개선과 입지 재평가, 미니신도시로의 변화

하안주공 일대의 재건축이 완료되면 신천~하안~신림선을 포함한 교통망이 완성되어 대부분의 단지가 역세권으로 바뀔 전망입니다. 현재의 약점을 보완하고, 서울 도심까지 30분 내 이동이 가능해지면 ‘광명 미니신도시’라는 표현이 전혀 과장이 아닙니다.

 

기존 2만여 세대가 약 2만 6천 세대로 늘어나고, 상가와 커뮤니티 시설이 확충되면서 완전한 자급자족형 도시로 거듭날 가능성이 큽니다. 광명 하안동은 단순한 재건축 지역을 넘어 수도권 남부의 신흥 중심축으로 자리매김할 것으로 보입니다.

 

규제의 시대, 속도로 증명하는 재건축 하안주공

광명 하안주공 1·2단지의 재건축은 단순히 낡은 아파트를 새로 짓는 사업이 아닙니다. 정책, 금융, 교통, 도시구조가 서로 얽혀 있는 복합적 변화의 무대입니다. 신탁특례제도로 속도와 효율을 확보하고, 교통망 개선으로 입지 가치를 높이며, 광명은 이제 ‘규제의 도시’에서 ‘기회의 도시’로 변신하고 있습니다.

 

하안주공 재건축은 수도권 부동산의 흐름을 읽는 지표이자, 도시 재편의 방향을 제시하는 상징적 사례입니다. 숫자와 도면 속에 담긴 이 변화의 본질을 제대로 읽는다면, 광명의 미래가 왜 주목받는지 자연히 이해될 것입니다.