부산 동래구 명장 5구역 재개발 분담금, 사업성 현황 공유

부산 동래구 명장5구역 재개발은 동래권 신흥 주거벨트의 중심이 될수 있을까..?!

 

부산의 전통 부촌, 동래구가 다시 주목받고 있다. 온천동, 명장동, 복산동, 안락동, 낙민동 등으로 구성된 동래 일대는 한때 부산의 중심이었으나, 해운대·수영구의 부상과 함께 잠시 빛이 바랬다. 그러나 최근 들어 재개발과 정비사업이 활발히 추진되면서 다시 도시의 균형축으로 복귀하고 있다.

 

그 중심에는 바로 명장5구역 재개발사업이 있다. 이 구역은 2025년 8월 27일 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시를 받으며 공식적으로 사업이 본궤도에 올랐다.

 

 

1. 정비계획 및 기본 현황

명장5구역은 부산 동래구 명장동 104-12번지 일원, 면적 134,589㎡(약 4만 784평) 규모로 지정되었다. 이번 고시를 통해 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 종상향 되었으며, 최종 용적률은 275.98%로 확정됐다. 이는 부산시 도시 및 주거환경정비 기본계획상 인센티브를 최대한 반영한 결과로 평가된다.

 

 

총 공급 세대수는 2,224세대로 계획되어 있으며, 그중 조합원 수는 약 1,100~1,200명, 일반분양 물량은 절반 이상을 차지한다. 일반분양 비중이 높다는 것은 곧 사업성 우수로 이어진다.

 

세대 구성은 다음과 같다.

• 114㎡형 158세대
• 99㎡형 802세대
• 84㎡형 681세대
• 74㎡형 20세대
• 59㎡형 339세대
• 39㎡형 224세대

중대형 평형 비율이 높아 중산층 실수요자에게 매력적인 단지로 평가된다.

2. 입지와 주변 환경

명장5구역은 부산지하철 4호선 충렬사역과 명장역 더블역세권 입지다. 남측으로는 안락1구역(1,582세대 계획*이 맞닿아 있어, 두 구역이 완성되면 총 3,806세대 규모의 초대형 주거벨트가 형성될 예정이다. 이는 동래구의 신흥 주거중심지로 성장할 가능성을 높인다.

 

 

주변 환경 역시 우수하다. 동래사적공원과 온천천이 인접한 쾌적한 녹지환경을 갖췄고, 동래고·혜화여고·충렬고 등 부산 명문 학군이 밀집해 있다. 또한 기존 초등학교 부지는 5,124㎡(약 1,552평) 늘어난 총 1만5,020㎡ 규모로 확장되어 교육 수요 증가에 대응할 수 있다.

 

3. 사업성 분석

이번 사업의 용적률 277%를 기준으로 보면, 총 연면적은 약 80,394평에 달한다. 이 중 공원 3개소, 주차장, 학교 부지, 유수지 등 기반시설도 함께 조성된다. 특히 공동주택 4개 블록 외에 풍부한 생활 인프라가 포함된 점이 특징이다.

 

공사비는 평당 750만 원 수준으로 가정하며, 지하·커뮤니티 시설 등을 고려해 연면적의 1.5배를 적용하면 총 8,412억 원으로 추산된다. 여기에 철거비, 감리비, 조합운영비, 금융비용 등을 포함한 기타사업비 2,000억 원을 더하면 총 사업비는 약 1조 415억 원 수준이다.

 

반면, 총 수익은 다음과 같이 계산된다.

• 조합원 분양수익: 10,524억 원 (평당 2,000만 원 기준)
• 일반분양 수익: 6,453억 원 (평당 3,000만 원 기준)
• 임대주택 수익: 2,631억 원
• 상가 수익: 150억 원

총합 약 1조 9,758억 원이다.

 

이에 따라 비례율은 약 1.69, 즉 169%로 산정된다. 이는 사업성이 매우 높은 수준이다.

예를 들어 34평 보유 조합원의 감정평가액이 평당 1,050만 원일 경우(총 3억 5,700만 원), 권리가액은 약 6억 333만 원, 조합원 분양가가 6억 8,000만 원이라면 분담금은 7,600만 원 수준으로 추정된다

 

 

 

 

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4. 명장5구역의 성장 가능성

명장5구역은 재개발 면적이 4만 평을 넘는 대형 프로젝트로, 동래구 내 최대급 정비사업지로 꼽힌다. 인근 안락1구역과의 연계 개발로, 향후 이 일대는 동래구의 핵심 신도시급 주거타운으로 거듭날 전망이다.

 

또한 추정 비례율 103.42%로 조합원 권리 산정 안정성이 확보되었고, 일반분양 비중이 높아 자금 유입이 원활할 것으로 보인다. 특히 부산이 비규제지역이라는 점은 이 사업의 가장 큰 장점이다. 취득세·양도세 중과가 없고, 대출 규제가 비교적 완화되어 있어 투자 및 자금 운용에 유리하다.

 

현재 부산의 신축 분양가는 평당 3,000만 원을 넘어섰으며, 센텀시티(평당 4,000만 원)와 비교해도 동래권은 여전히 상승 여력이 크다. 서울권 주요 입지 대비 절반 수준의 분양가라는 점에서, 향후 가격 격차 축소를 통한 추가 상승 여력도 충분하다.

 

동래의 부활을 이끄는 Key! 명장 5구역!

명장5구역 재개발사업은 단순한 아파트 신축이 아니다.

노후 주거지의 환경을 근본적으로 개선하면서, 동래권 전체의 생활 인프라를 업그레이드하는 도시 재편 프로젝트라 할 수 있다.

 

합리적인 용적률(277%), 안정적인 조합원 비율, 풍부한 일반분양 물량, 더블역세권 입지, 명문학군 등 모든 요소가 조화를 이루고 있다. 여기에 안락1구역과의 연계 효과가 더해지면, 명장5구역은 향후 부산 동래의 새로운 중심축이자 부산 동부권 부동산 시장의 리더로 자리 잡게 될 것이다.

 

향후 시공사 선정과 사업시행인가 절차가 순조롭게 진행된다면, 명장5구역은 부산 재개발의 성공 모델로 기록될 가능성이 크다.