강서구 등촌주공 3단지 재건축 사업성 분석 및 분담금 공유

서울 서부의 마지막 개발 여력지라 불리는 강서구.
이곳은 이미 ‘마곡’이라는 거대한 산업·주거 복합지구를 품고 있습니다.

 

최근 인근 광명에서 분양한 철산역 자이가 16억 원을 넘기고도 완판되면서, 서울 근교의 신축 브랜드 아파트가 얼마나 강력한 수요를 갖고 있는지 증명해 보였습니다.

 

이런 흐름 속에서 아직 주공아파트가 남아 있는 강서구는 재건축 기대감이 상당합니다. 과거 시영·주공아파트들이 지금의 대단지 브랜드 아파트로 변모했던 것처럼, 등촌주공3단지 역시 그 뒤를 잇기 위한 준비가 조용히 진행되고 있습니다.

 

등촌주공3단지 개요와 입지

1990년대 강서구 등촌동 일대에는 대규모 주공아파트 단지들이 들어섰습니다. 현재 총 11개 단지가 있으며, 이 중 재건축이 가능한 단지는 2, 3, 5, 8, 10단지입니다. 나머지는 영구임대나 공공임대여서 현실적으로 재건축이 어렵습니다.

이 중에서도 등촌주공3단지는 입지적으로 단연 돋보입니다.

 

마곡산업단지와 가깝고, 발산역과 NC백화점 강서점이 바로 옆에 있습니다.
또한 등명초를 품은 초품아 단지이며 등명중도 도보권에 있어 학군이 안정적입니다.

 

교통은 5호선 발산역과 9호선 양천향교역을 모두 이용할 수 있는 더블역세권입니다. 강남, 여의도, 종로, 중구 등 주요 업무지구 접근성이 우수하며, 마곡지구의 풍부한 인프라까지 공유할 수 있습니다.

 

조용한 주거 환경과 마곡의 편의시설, 식물원 이용 접근성 등 생활 여건은 훌륭합니다.
중앙난방이 아닌 지역난방이라 관리 효율도 좋습니다.
최근 24평형이 10억 원을 돌파하며, 재건축 기대감이 이미 시세에 반영되고 있습니다.

 

등촌주공 3단지 재건축을 둘러싼 현실적 제약

서울 전역이 투기과열지구로 묶인 상황에서, 등촌주공3단지도 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도 금지 규정을 피할 수 없습니다.

게다가 분양가 상한제, 전매제한, 실거주의무 등 각종 규제도 함께 적용됩니다.

 

정부는 공급을 늘린다고 말하지만 실제로는 공공임대를 확대하면서 민간 공급을 억제하는 정책 기조를 유지하고 있습니다.

결국 새로 진입하려는 세대는 주택을 구하기가 점점 어려워지고,
“집이 직장보다 중요하다”는 말이 현실이 된 시대에 살고 있습니다.

 

 

등촌주공 3단지 재건축 사업성 분석

등촌주공3단지의 구역 면적은 약 9,509평, 세대수는 1,016세대,
준공연도는 1995년입니다. 현재 용적률은 226%이지만,
3종 일반주거지역이기 때문에  최대 300%까지 상향이 가능합니다.

 

 

용적률 300%를 적용하면 연면적은 약 28,527평으로 늘어나며,
임대주택 비율은 최소화하여 5% 수준으로,

정비기반시설 3%, 상가 300평으로 가정하면 일반분양 면적은 약 4,489평으로 추정됩니다.

등촌주공 3단지 재건축 총 비용 추정

공사비는 평당 1,000만 원으로 계산했습니다.
아직 정비구역 지정 전이라 초기 추정치이지만,
시공사 선정 시점엔 공사비 인상은 불가피할 전망입니다.

 

 

커뮤니티, 주차장, 정비기반시설 등을 고려해 연면적의 1.5배를 적용하면
총 공사비는 약 4,279억 원,

철거비·감리비·조합운영비·세금·금융비용 등을 포함한 기타사업비 800억 원을 더해
총 사업비는 약 5,079억 원으로 산출됩니다.

 

 

공시지가는 평당 2,070만~2,750만 원이며,
감정평가 보정률(1.4배)을 적용하면 평당 3,374만 원,
이를 기준으로 한 조합원 총 종전자산평가액은 약 9,625억 원입니다.

 

등촌주공 3단지 재건축 수익 구조

조합원 분양가는 평당 5,000만 원으로 계산했습니다.
현재 광명 철산역 자이의 일반분양가가 34평 기준 16억 원인 점을 고려하면,
서울권 더블역세권 단지의 조합원 분양가는 이보다 낮더라도 충분히 경쟁력이 있습니다.

조합원 분양수익은 10,745억 원,

임대주택 수익은 213억 원(평당 1,500만 원 가정),
상가 수익은 120억 원(평당 4,000만 원 가정)입니다.

 

일반분양가는 평당 7,000만 원으로 가정했습니다.
25평형은 17억 5천만 원, 34평형은 23억 후반대가 되겠죠.
일반분양 수익은 약 3,142억 원,
총 수익은 14,220억 원으로 추정됩니다.

 

비례율과 분담금 구조

비례율은
(총수익 - 총비용) ÷ 종전자산평가액 = 1.03(103%) 수준입니다.

분양가를 높게 잡았지만 공사비와 평가액이 높은 편이라
수익률은 안정적인 중간 수준이라 볼 수 있습니다.

 

조합원이 25평을 보유하고 감정평가액이 평당 3,374만 원이라면
기존 자산은 약 8억 4,350만 원입니다.

비례율을 적용하면 권리가액은 8억 6,880만 원 정도가 되며,
조합원 분양가(12억 5천만 원)와 비교하면 분담금은 약 3억 8천만 원 수준으로 예상됩니다.

 

강서의 변화는 여전히 현재진행형

등촌주공3단지는 단순히 노후 아파트 한 단지의 재건축이 아닙니다.

5호선·9호선 더블역세권, 마곡 산업단지, 우수한 학군, 그리고 안정적인 주거환경이 어우러진 강서의 핵심 입지입니다.

비례율 103%, 분담금 3억 후반대라는 현실적 구조 속에서도

입지와 미래가치 면에서 강서는 여전히 ‘서울 서부의 황금벨트’로 불립니다.

지금은 단지의 과거를 바라볼 때가 아니라,
향후 10년 뒤의 새로운 강서의 중심으로 준비해야 할 시기입니다.