수지한국아파트 수지11구역 정비구역, 리모델링 사업성 및 분담금 분석

늘은 용인 수지구의 중심이라 할 수 있는 수지한국아파트(수지11구역) 이야기를 해보려고 합니다.

이 단지는 신분당선 수지구청역 바로 앞에 있는 초역세권 아파트로, 입지만 놓고 보면 수지에서 손꼽히는 곳입니다.

최근 재건축 대신 리모델링 방식을 택하면서 본격적인 사업 추진에 속도를 내고 있습니다.

이제 이곳의 사업성, 분담금 구조, 그리고 앞으로의 가능성을 하나씩 차근히 짚어보겠습니다.

 

수지한국아파트 개요와 리모델링 계획

수지한국아파트는 수지구 정평로 116 일대에 자리한 단지로, 대지면적이 약 5,545평 됩니다.
현재는 지하 1층, 지상 16층 구조인데, 리모델링이 완료되면 지하 4층부터 지상 22층까지 높아지고 세대 수도 54세대 늘어날 예정입니다.

 

 

주차공간도 기존 세대당 0.76대에서 1.6대로 늘어나니, 주차난은 거의 사라질 겁니다.
조합은 이미 사업계획 승인을 받아둔 상태고, 내년 상반기에는 분담금 총회를 열고 9월 이주를 목표로 하고 있습니다.

 

리모델링은 재건축보다 절차가 간단하고, 안전진단 통과도 훨씬 수월합니다. 덕분에 사업 속도 면에서는 확실히 유리합니다.

 

초역세권의 가치, 수지구의 입지

이 단지는 신분당선 수지구청역 도보 1분 거리, 그야말로 초초역세권입니다.
신분당선을 타면 강남까지 20분이면 닿고, 앞으로 용산까지 연장된다면 출퇴근 접근성은 더 좋아질 겁니다.

 

 

교통망도 훌륭합니다. 분당·수서간 도시고속화도로, 경부고속도로 진입도 편하고요.
학군 역시 뛰어나서 토월초, 신월초, 정평초, 문정중, 풍덕고 등이 가까이 있습니다. 수지구청역 주변은 학원가도 잘 형성돼 있어서 학부모 세대에겐 분당이나 강남 못지않은 학군지로 통합니다.

 

이런 입지는 결국 분양가와 시세를 결정짓는 가장 큰 요소입니다.
입지가 좋으면 사업성도 탄탄해지는 법이죠.

 

수지한국아파트 수지11구역 사업성 분석,  리모델링은 합리적 선택?

이 아파트의 기존 용적률은 210% 정도입니다.
3종 일반주거지역이라 법적으로는 최대 300%까지 가능하지만, 현실적으로는 규제와 임대비율 등 여러 제약 때문에 리모델링 쪽이 더 효율적입니다.

 

리모델링 기준으로 보면, 용적률 300%를 적용했을 때 연면적이 약 16,635평 정도가 됩니다.
기존 연면적이 11,644평이니, 세대 수도 자연스럽게 늘어나죠.

임대주택 10%와 정비기반시설 3%를 고려하면, 실제 일반분양 면적은 2,800평 남짓 됩니다.

 

사업비와 수익 구조

공사비는 평당 850만 원 수준으로 계산합니다.
요즘 수도권 정비사업 기준으로는 적당한 편이죠.

지하층이나 커뮤니티 시설 등을 감안해 연면적의 1.5배로 잡았을 때 총 공사비는 약 2,120억 원 정도입니다.

철거, 감리, 운영비, 세금 등을 포함한 기타사업비는 500억 원 정도로 예상되니,
총 사업비는 약 2,620억 원 수준입니다.

 

 

공시지가를 보면 평당 1,200만 원 정도인데, 여기에 감정평가 보정률 1.4배를 적용하면 평당 1,680만 원 수준이 됩니다.
이 기준으로 조합원 전체의 종전자산평가액은 약 1,956억 원 정도로 볼 수 있습니다.

 

이제 수익 쪽을 보면,
조합원 분양가는 평당 3,000만 원, 일반분양가는 입지와 신축 프리미엄을 감안해 평당 4,000만 원으로 잡았습니다.

 

이 기준으로 계산하면
조합원 분양수익은 3,493억 원,
일반분양 수익은 1,131억 원,
임대주택 수익은 249억 원,
총 수익은 4,873억 원 정도로 예상됩니다.

 

결과적으로 비례율은 약 115%, 꽤 안정적인 사업성이라 할 수 있습니다.

 

조합원 분담금 계산 예시

조합원의 감정평가액이 평당 1,680만 원이라고 가정해볼까요.
34평을 가지고 있다면 기존 자산 가치는 약 5억 7천만 원 정도 됩니다.

 

조합원 분양가가 평당 3,000만 원이라면 34평 신축 아파트를 받으려면 약 10억 2천만 원 정도가 들겠죠.
따라서 예상 분담금은 약 4억 4천만 원 수준이 됩니다.

 

조금 부담스러울 수는 있지만, 리모델링 후 신축 프리미엄과 입지 상승 효과를 감안하면 충분히 가치가 있습니다.

규제 환경과 리스크

다만 지금 수지구는 토지거래허가구역이자 투기과열지구로 묶여 있습니다.
이 때문에 거래할 때는 구청 허가가 필요하고, 대출도 제한이 많습니다.

15억이 넘는 주택은 주담대 한도가 4억, 25억이 넘으면 2억으로 줄어들죠.

게다가 분양가상한제, 재당첨 제한, 실거주의무 등 여러 규제가 얽혀 있습니다.

이런 이유로 재건축보다는 리모델링이 현실적 대안으로 평가받는 겁니다.

 

재건축은 아쉽다..현실적 대안으로서 리모델링

정리하자면, 수지한국아파트(수지11구역)는 입지, 사업성, 그리고 안정성 면에서 모두 균형이 잡힌 단지입니다.

재건축 규제가 강한 시기에 리모델링이라는 길을 택한 건 현명한 선택이죠.

 

비례율 115%, 분담금 4억 원대라는 구조는 부담은 있지만,
완공 후의 시세 상승 여력을 생각하면 충분히 매력적인 수치입니다.

특히 신분당선 초역세권 입지와 우수한 학군, 교통망을 고려하면
이 단지는 앞으로 수지구를 대표하는 리모델링 성공 사례로 기록될 가능성이 큽니다.