수원 권선2구역 성일아파트 재건축 사업성 및 분담금 분석(관리처분인가!?)

수원이라는 도시를 오래 들여다보면, 발전의 속도와 방향이 시대의 흐름에 따라 차분하게 변해왔다는 사실을 느끼게 됩니다. 영통구가 중심축 역할을 해온 건 사실이지만, 최근 권선구가 보여주는 변화는 결코 가볍게 지나칠 수 없는 흐름으로 판단됩니다.

 

특히 권선2구역 성일아파트 재건축 사업은 규제를 피하면서 확실한 입지 경쟁력을 기반으로 안정적인 추진력을 확보하고 있습니다.

 

이런 모습은 향후 권선구 전반의 가치 변화를 가늠할 수 있는 중요한 신호로 보입니다.

 

권선구의 변화 흐름

권선구는 경부선 철도를 중심으로 동서권이 뚜렷하게 나뉘어 왔습니다. 서쪽은 공군 비행장 탓에 고도제한이 길게 이어져 개발이 더딘 편이었습니다. 그러나 농촌진흥청 이전과 그 일대의 개발 가능성 확대는 지역 환경을 크게 바꾸고 있습니다. 호매실지구 역시 지속적 개발이 진행되며 서수원권의 주거 기반을 탄탄하게 만들고 있습니다.

 

 

반대로 동쪽은 수원역을 중심으로 상권과 교통의 핵심 기능을 담당해 왔습니다. 여기에 신분당선 연장선이 2029년 개통될 예정이라 권선구 전체의 교통 축이 다시 그려질 것으로 예상됩니다. 영통구와의 시세 격차는 시간이 흐르며 점진적으로 줄어들 가능성이 있다고 판단됩니다.

 

권선2구역의 입지 가치

성일아파트는 화서역에서 약 800~900m 정도로 도보 이용이 가능한 거리 안에 자리잡고 있습니다. GTX-C 환승 효과까지 기대되는 만큼, 향후 교통 경쟁력은 더욱 강화될 전망입니다.

 

과천봉담도시고속화도로와 평택파주고속도로 진입도 수월하며, 대중교통과 자가교통 모두 균형 잡힌 장점을 갖추고 있습니다. 교육 시설 역시 구운초·구운중·율현중·율현고·숙지고를 가까이 두고 있어 학군 수요에도 안정적인 기반이 있습니다. 성균관대 자연과학캠퍼스까지 인접해 대학 수요도 갖추고 있습니다.

 

생활 편의시설은 스타필드, 롯데마트, AK플라자, KCC몰 등 대형 상업시설이 풍부하게 자리하고 있고, 일월저수지·서호공원·축만제 등 녹지 환경까지 갖추고 있어 실거주 매력은 상당히 높은 편으로 판단됩니다.

 

권선2구역 성일아파트 재건축 추진 경과

1987년 준공된 성일아파트는 오래된 구조와 낮은 용적률로 인해 재건축 필요성이 꾸준히 제기되어 왔습니다. 2016년 안전진단 통과를 시작으로 2018년 정비구역 지정, 2019년 추진위원회 승인, 2020년 조합설립과 시공사 한화건설 선정까지 일련의 절차가 차근차근 진행되었습니다.

 

2023년 사업시행계획인가 이후 올해는 2년 차에 접어들었고, 2025년 정비계획 변경안 고시까지 이뤄지며 현재는 관리처분인가 절차가 진행 중입니다. 단지는 총 430세대 규모이며 전용 60㎡ 이하 중심의 실속형 구성으로 계획되어 있습니다. 지역 특성상 실수요층에게 충분히 매력적인 형태로 판단됩니다.

 

권선2구역 성일아파트 사업성 분석

정비구역 면적은 총 6,160평이며, 공동주택 용지는 약 5,027평 규모입니다. 용적률은 250%가 적용되고 일반분양 면적은 약 5,600평대로 계산됩니다.

 

 

 

공사비는 약 960억으로 알려져 있으나 최근 공사비 상승세를 감안해 평당 750만원 기준으로 산정하면 약 1,131억의 규모가 도출됩니다. 여기에 철거비·감리비·운영비 등 기타사업비 약 250억을 포함하면 총 사업비는 약 1,381억 수준입니다.

반면 예상 수익은 조합원 분양가 평당 1,500만원, 일반분양가 평당 2,000만원으로 계산하면 총 2,169억 수준으로 추정됩니다. 비례율은 약 1.15로 산출되며 이는 안정적인 사업성을 기대할 수 있는 구조로 보입니다.

 

 

 

조합원 분담금 역시 예상 범위 내에서 계산됩니다. 20평 소유자가 25평을 선택할 경우 약 1억 7천만 원대, 34평 선택 시 약 3억 초반대의 분담금이 산정됩니다. 인근 화서역 일대의 시세 상승을 고려하면 부담 이상의 자산가치 상승 가능성이 있다고 판단됩니다.

권선2구역 성일아파트 분양가 전망과 주변 시세 흐름

수원 서부권의 시세는 최근 매우 빠르게 움직이고 있습니다. 화서역 푸르지오 브리시엘의 전용 84㎡ 호가는 15억 원을 넘기고 있으며, 힐스테이트 수원테라스 역시 평당 3,800만원 이상의 호가를 보이고 있습니다.

 

과거 분양가가 공급평당 2,000만원대였던 단지들이 단기간에 크게 상승한 점을 고려하면, 권선2구역 재건축의 일반분양가가 평당 3,000만원 이상으로 형성되더라도 시장에서 충분히 소화될 것으로 보입니다. 수원이 2025년 대한민국 도시대상 대통령상을 수상하며 도시경쟁력을 인정받은 점도 긍정적인 요소로 판단됩니다.

 

권선구의 미래 성장성

권선구는 장기간 묶여 있던 고도제한 문제와 개발 여력의 부족이 도시의 확장을 지연시켜 왔습니다. 그러나 농촌진흥청 부지 활용, 신분당선 개통, 도로망 확충 등의 요소가 맞물리면 권선구는 서수원권의 핵심 주거지역으로 재편될 가능성이 큽니다.

 

성일아파트 재건축은 이러한 변화 흐름의 출발점에 놓여 있는 사업입니다. 관리처분인가 이후 공사에 착수하게 되면, 수원 서부권 전체의 가치 지형이 한 단계 더 상승할 것으로 판단됩니다.