다주택자 양도세 중과 유예 2개월 연장 검토와 토지거래허가구역의 딜레마

부동산 시장은 심리이자 생물과도 같아서 작은 신호 하나에도 민감하게 반응합니다.

 

최근 며칠 사이 정책 당국의 엇박자로 인해 시장의 혼란이 가중되고 있습니다.

이재명 대통령이 SNS를 통해 양도세 중과 유예 종료를 강력하게 시사한 것이 불과 며칠 전인데, 청와대 경제수석이 다시금 '1~2개월 연장 검토' 카드를 꺼내 들었기 때문입니다. 정책의 방향성이 오락가락하면 시장 참여자들은 판단을 유보하게 되고, 이는 결국 거래 절벽과 가격 왜곡으로 이어질 수 있습니다. 오늘은 급변하는 정책 기조 속에서 이번 연장 검토가 갖는 함의와, 실질적인 매물 출회를 위해 선행되어야 할 조건들이 무엇인지 냉철하게 분석해 보겠습니다.

 

 

<이번 포스팅 핵심 요약>

1. 중과 유예 연장 검토 → 급진적 종료에 따른 시장 충격과 조세 저항 완화함
2. 물리적 매각 기간 확보 → 촉박한 일정으로 인한 선의의 피해자 구제 시도함
3. 토지거래허가구역 한계 → 실거주 요건 완화 없이는 매물 출회 효과 미미함

정책 컨트롤 타워의 엇박자와 시장의 혼란

부동산 정책에서 가장 중요한 덕목은 예측 가능성입니다. 하지만 최근의 흐름을 보면 안타까움을 금할 수 없습니다.

 

대통령의 강력한 '중과 부활' 메시지로 인해 급매물을 내놓으려던 다주택자들은 패닉에 빠졌고, 매수 대기자들은 관망세로 돌아섰습니다. 이런 상황에서 경제수석이 언론을 통해 흘린 '2개월 연장안'은 성난 민심을 달래고 퇴로를 열어주기 위한 고육지책으로 보입니다.

 

청와대 "다주택자 양도세 중과 두 달 더 유예 검토"

MBC뉴스

 

급작스러운 SNS 발표와 행정부의 수습 국면

국가 경제에 지대한 영향을 미치는 세금 정책이 충분한 공론화 과정 없이 SNS 한 줄로 결정되는 듯한 모습은 시장에 큰 불안감을 주었습니다.

 

갑작스러운 중과 배제 종료는 납세자들에게 '불의의 타격'으로 받아들여질 소지가 다분합니다.

정부 내에서도 이러한 절차적 문제와 현실적인 어려움을 인지했기에, 경제수석이 나서서 속도 조절을 시사한 것으로 해석됩니다. 이는 단순히 기간을 늘려주는 차원을 넘어, 정책 집행의 정당성을 확보하려는 움직임으로 볼 수 있습니다.

 

 

2개월 연장이 갖는 실질적인 의미

만약 2개월 연장이 확정된다면, 데드라인은 당초 5월에서 7월경으로 늦춰지게 됩니다.

이는 매도자 입장에서 계약부터 잔금까지의 물리적인 시간을 벌어주는 효과가 있습니다.

 

통상적인 아파트 거래가 계약 후 잔금까지 2~3달이 소요됨을 감안할 때, 5월 종료는 당장 내일 계약을 해도 빠듯한 일정이었기 때문입니다. 하지만 단순히 시간만 늘려준다고 해서 정부가 기대하는 만큼의 매물이 시장에 쏟아질지는 여전히 미지수입니다.

토지거래허가구역이라는 거대한 장벽

이번 논의에서 가장 핵심적으로 다뤄져야 할 부분은 바로 '토지거래허가구역(토허제)'입니다.

현재 서울의 주요 지역과 경기도 핵심지들은 촘촘하게 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 아무리 세금을 깎아주거나 유예 기간을 늘려준다 한들, 팔 수 없는 환경이라면 무용지물이기 때문입니다.

 

매수자를 찾을 수 없는 구조적 모순

토지거래허가구역 내의 주택을 취득하려면 매수자가 반드시 2년 이상 '실거주'를 해야 허가가 나옵니다.

문제는 다주택자들이 보유한 매물 대부분에 임차인이 거주하고 있다는 점입니다.

임대차 계약 기간이 남아있는 상태에서는 매수자가 즉시 입주할 수 없으므로 허가 자체가 불가능합니다. 즉, 집주인이 팔고 싶어도 살 수 있는 사람이 없는 '거래 불능' 상태가 지속되고 있는 것입니다.

 

갭투자가 불가능한 시장과 매물 잠김

과거에는 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 가능했기에 급매물이 나오면 투자 수요가 이를 받아주며 거래가 순환되었습니다.

하지만 토허제 하에서는 오직 실거주자만 매수가 가능하므로 수요층이 극도로 제한됩니다. 결국 양도세 중과 유예를 연장해 주는 목적이 '매물 유도를 통한 가격 안정'이라면, 현재의 토허제 규제는 그 목적을 정면으로 가로막고 있는 셈입니다.

 

실효성 있는 정책을 위한 제언

정부가 진정으로 시장의 안정을 원한다면, 단순히 날짜만 조정하는 미봉책에 그쳐서는 안 됩니다. 시장의 매커니즘이 정상적으로 작동할 수 있도록 규제의 밸브를 열어주어야 합니다.

 

토지거래허가구역의 한시적 유예 필요성

중과 유예 기간 동안만이라도 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 실거주 의무를 한시적으로 배제하거나, 임대차 승계 거래를 허용하는 특례가 필요합니다.

퇴로를 열어주려면 문만 열어줄 것이 아니라, 그 문까지 가는 길의 장애물도 치워줘야 하지 않겠습니까? 그렇지 않다면 이번 2개월 연장 검토 역시 생색내기용 정책이라는 비판을 피하기 어려울 것입니다.

 

매도자가 취해야 할 전략적 포지션

정책이 확정되기 전까지 시장은 눈치싸움을 지속할 것입니다.

다주택자 여러분께서는 막연한 기대감으로 손을 놓고 있기보다는, 두 가지 시나리오를 모두 대비해야 합니다.

연장이 무산될 경우를 대비해 증여나 임대사업자 등록 등의 플랜 B를 점검하시고, 연장이 확정된다면 즉시 매도할 수 있도록 임차인과의 명도 협의를 미리 진행해 두는 지혜가 필요합니다.

 

정부의 정책은 시시각각 변하지만, 그 피해는 고스란히 준비하지 못한 자산가의 몫이 됩니다. 청와대의 이번 검토가 단순한 '간 보기'로 끝나지 않고, 실질적인 시장 정상화의 마중물이 되기를 기대해 봅니다.

아직 확정된 발표는 아니므로, 후속 보도와 시행령 개정 추이를 매일 모니터링하시기 바랍니다.

 

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