다주택자 양도세 중과 부활, 2026년 부동산 시장의 핵폭탄 될까?

2026년 새해가 밝자마자 부동산 세금 시장에 태풍이 몰아치고 있습니다.

잠잠했던 '다주택자 양도세 중과' 이슈가 다시 수면 위로 떠올랐기 때문입니다. 이재명 대통령이 "다주택자 양도세 중과 유예 연장은 없다"고 못 박으면서, 2026년 5월 10일부터 중과 규정의 부활이 사실상 확정되었습니다.

 

부동산 투자자라면 이 변화가 무엇을 의미하는지 정확히 파악해야 합니다.

다주택자 양도세 중과 부활의 핵심 내용과 시장에 미칠 파장, 그리고 투자자들이 반드시 알아야 할 절세 포인트를 정리해 드립니다.

 

2026년 5월 10일, 세금 지옥문이 열린다

중과세율 + 장특공제 배제 = 세금 폭탄

다주택자 양도세 중과 규정이 부활하면 세금 부담은 상상을 초월하게 늘어납니다. 핵심은 두 가지입니다.

 

 

1. 세율 가산: 기본 세율(6~45%)에 추가 세율이 붙습니다.
   • 2주택자: 기본세율 + 20%p
   • 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
   • 지방소득세까지 포함하면 최고 세율이 82.5%에 육박할 수 있습니다.
2. 장기보유특별공제(장특공제) 배제: 이게 더 무섭습니다. 아무리 오래 보유했어도 장특공제를 단 1원도 받을 수 없습니다. 양도차익이 그대로 과세표준이 되어버리는 셈입니다.

시장 전망: 매물 잠김 심화 vs 급매물 출현?

5월 9일까지는 중과 유예 기간이므로, 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들의 급매물이 일시적으로 나올 수 있습니다. 하지만 전문가들은 오히려 '매물 잠김'이 심화될 것으로 봅니다.

 

이미 토지거래허가구역 확대로 거래가 어려운 상황에서, 양도세까지 중과된다면 다주택자들은 "차라리 안 팔고 버티기"를 선택할 가능성이 높습니다. 파는 순간 자산의 대부분이 세금으로 사라지니까요. 이는 결국 공급 부족을 야기하여 집값을 더 자극하는 요인이 될 수도 있습니다.

 

다주택자가 알아야 할 양도세 중과 3가지 체크포인트

1. '조정대상지역'만 조심하면 된다? (지정일 전 계약 특례)

양도세 중과는 양도일(잔금일) 현재 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 다주택자라도 중과되지 않습니다.

 

 

Q. 계약할 때는 비조정지역이었는데 잔금 치를 때 조정지역으로 바뀌면요?

A. 걱정하지 마세요. 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 입증되면, 잔금일 기준 조정지역이라도 중과세율을 적용하지 않습니다. (소득령 제167조의3)

• 이재명 대통령은 2026.5.9. 이전에 계약한 건에 대해서도 중과 배제를 적용하겠다는 입장을 밝혔으니, 시행령 개정 추이를 지켜봐야 합니다.

2. 입주권은 주택 수엔 들어가지만, 팔 때는 중과 안 된다?

이 부분이 헷갈리기 쉽습니다. 재건축·재개발 조합원입주권의 경우:

• 주택 수 계산: 다른 주택을 팔 때 주택 수에 포함됩니다.
• 입주권 자체 양도: 입주권은 세법상 권리이지 주택이 아니므로, 다주택자가 조정지역 입주권을 팔아도 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다. (기본세율 적용)
• 단, 2년 미만 단기 양도 시에는 60~70%의 단기 중과세율이 적용되니 주의하세요.

3. 오피스텔과 분양권, 주택 수 포함 기준은?

내가 가진 게 주택인지 아닌지 헷갈리는 분양권과 오피스텔, 세목별로 기준이 다르니 꼭 체크해야 합니다.

구분	취득세 중과 판단 시	양도세 중과 판단 시
분양권	2020.8.12. 이후 취득분부터 포함	2021.1.1. 이후 취득분부터 포함
오피스텔	2020.8.12. 이후 취득분 중 재산세가 주택분으로 과세되는 경우만 포함	실제 용도가 주거용이면 무조건 포함 (재산세 과세 현황 무관)

 

특히 오피스텔은 취득세 낼 때는 업무용으로 봐서 주택 수에서 빠졌더라도, 양도세 계산할 때는 실제 주거용으로 쓰고 있다면 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 세금 폭탄의 원인이 될 수 있습니다.

 

결론: 5월 9일 전이 마지막 탈출구?

다주택자에게 남은 시간은 많지 않습니다. 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 매도할 계획이 있다면, 세후 수익률이 확연히 달라질 것입니다.

1. 매도 계획이 있다면 서둘러라: 5월 9일 이전에 잔금을 치르거나, 등기를 넘겨야 안전하게 중과를 피할 수 있습니다.
2. 입주권 활용: 주택 처분이 부담스럽다면, 중과가 적용되지 않는 입주권 매도를 고려해 보는 것도 방법입니다.
3. 임대주택 등록 등 우회로 모색: 장기적으로 가져갈 물건이라면 임대주택 등록 등 중과 배제 혜택을 받을 수 있는 요건을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

정책 변화의 시기, 세금은 아는 만큼 아낍니다.

 

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