아파트 장기임대주택 자동 말소 후 양도세 중과배제 판단 기준

다주택자에게 양도세 중과는 그야말로 피하고 싶은 가장 큰 산입니다.

특히 최근처럼 중과 규정 부활이 논의되는 시점에는 과거에 등록해둔 임대주택이 효자 노릇을 할지 아니면 세금 폭탄의 원인이 될지 불안해하시는 분들이 참 많습니다.

그중에서도 2018년 무렵 등록한 장기일반민간임대주택들의 자동 말소 시점이 다가오면서 말소 이후에 팔아도 과연 중과배제 혜택을 그대로 유지할 수 있을지에 대한 문의가 끊이지 않고 있습니다.

 

 

1. 장기임대주택 세제 혜택 → 거주주택 비과세 및 양도세 중과배제와 종부세 합산배제 적용함
2. 장기일반민간임대 등록 기준 → 2018년 4월 1일 이후 등록분부터 8년 이상 임대 시 중과배제 혜택 부여함
3. 9.13 대책 이후 취득분 규제 → 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 주택 취득 시 중과배제 적용 제외함
4. 폐지 유형 말소 시 특례 → 자동 말소된 아파트 등은 양도 시기와 관계없이 중과배제 유지함

장기임대주택으로 인정받기 위한 핵심 요건과 3대 세제 혜택

세법에서 말하는 장기임대주택은 단순히 오래 임대했다고 인정되는 것이 아닙니다. 소득세법 시행령에서 정한 엄격한 요건을 모두 갖춰야만 우리가 원하는 강력한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 가장 먼저 챙겨야 할 것은 지자체 임대사업자 등록과 세무서 주택임대 사업자등록을 동시에 마쳐야 한다는 점입니다. 어느 한쪽만 되어 있다면 세법상 혜택은 요원해집니다.

 

가장 까다로우면서도 놓치기 쉬운 조건이 바로 가액 요건입니다. 임대 개시일 당시 주택의 기준시가가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하여야 합니다. 등록 후에 집값이 오른 것은 상관없지만 등록 시점의 몸값이 기준을 넘었다면 아무리 오래 임대해도 장기임대주택 혜택을 볼 수 없습니다. 여기에 2019년 2월 12일 이후 체결된 계약부터는 **임대료 증액 제한 5%**를 철저히 준수해야 하며 정해진 임대 의무 기간을 채워야 합니다.

 

 

이 요건들을 모두 충족했을 때 주어지는 혜택은 파격적입니다.

첫째는 거주주택 비과세입니다. 본인이 2년 이상 거주한 주택을 팔 때 요건을 갖춘 임대주택은 주택 수 계산에서 제외해 줍니다. 덕분에 다주택자라도 거주 주택만큼은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것이죠.

둘째는 양도세 중과배제입니다. 조정대상지역 내 다주택자라 하더라도 장기임대주택을 양도할 때는 일반 세율을 적용하며 장기보유특별공제까지 챙길 수 있습니다.

마지막으로 보유 단계에서는 종부세 합산배제를 통해 세 부담을 크게 낮춰줍니다.

 

등록 시점과 취득 시기에 따라 달라지는 중과배제 적용 범위

임대주택 정책은 워낙 자주 바뀌었기에 본인이 언제 등록했는지를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 2018년 3월 31일 이전에 등록했다면 단기임대(4년)든 장기임대(8년)든 가액 요건만 맞으면 중과배제 혜택을 주었습니다. 하지만 2018년 4월 1일 이후 등록분부터는 규제가 강화되어 지자체에 8년 이상의 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에만 중과배제와 종부세 합산배제를 적용하기 시작했습니다. 다만 거주주택 비과세는 실거주자 보호 차원에서 단기임대 등록 시에도 여전히 혜택을 유지해 주었습니다.

 

 

더 주의 깊게 보셔야 할 대목은 2018년 9.13 대책입니다. 이때부터는 취득 시점이 관건이 됩니다. 1주택 이상을 보유한 1세대가 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하여 임대 등록을 한 경우에는 설령 8년 장기임대로 등록하고 가액 요건을 맞췄더라도 양도세 중과배제와 종부세 합산배제 혜택을 절대 주지 않습니다.

 

물론 예외는 있습니다. 무주택 상태에서 취득했거나 2018년 9월 13일 이전에 이미 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우 그리고 매입임대가 아닌 직접 지어서 임대하는 건설임대주택의 경우에는 9.14 이후 취득이라 하더라도 여전히 중과배제 혜택을 누릴 수 있습니다. 본인의 취득 당시 조정대상지역 여부와 주택 보유 수를 반드시 대조해 보시기 바랍니다.

 

자동 말소된 아파트의 중과배제 혜택과 사후 관리 유의점

최근 가장 뜨거운 감자는 아파트 임대주택의 자동 말소 문제입니다. 현재 아파트 매입임대는 폐지 유형으로 분류되어 임대 의무 기간이 지나면 관청에서 강제로 등록을 말소시킵니다. 내 의지와 상관없이 말소되었는데 혜택도 사라지는 것 아니냐는 걱정이 많으시겠지만 다행히 정부는 보완책을 마련해 두었습니다.

 

장기임대주택 요건을 갖춘 아파트가 임대 의무 기간(8년 등)을 채워 자동 말소된 경우라면 말소 후 언제 양도하더라도 양도세 중과를 적용하지 않습니다. 양도 시기에 제한이 없다는 점이 핵심입니다. 반면 의무 기간의 절반 이상을 채우고 스스로 문을 닫는 자진 말소의 경우에는 말소일로부터 1년 이내에 양도해야만 중과배제 혜택을 온전히 지킬 수 있습니다.

 

여기서 많은 분이 놓치시는 포인트가 있습니다. 거주주택 비과세의 경우 자동 말소든 자진 말소든 상관없이 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 팔아야 혜택이 유지된다는 점입니다. 양도세 중과배제(기한 없음)와 거주주택 비과세(5년 이내)의 기한 설정이 서로 다르다는 점을 반드시 기억하셔야 합니다. 또한 자동 말소 이후에는 더 이상 임대주택이 아니므로 임대료 5% 증액 제한이나 계속 임대 의무에서 자유로워집니다. 즉 말소 후에 본인이 실거주를 하거나 비워두었다가 나중에 팔더라도 중과배제 혜택을 받는 데는 아무런 지장이 없습니다.

 

앞으로 다주택자 중과 규정이 어떻게 구체화될지 눈여겨봐야 하겠지만 이미 등록된 임대주택의 권리는 법으로 보호받는 영역이 많습니다. 막연한 불안감에 성급히 매도하기보다는 본인의 등록 시점과 말소 유형을 정확히 진단하여 가장 유리한 매도 타이밍을 잡으시길 권합니다.

 

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