부동산 투자자가 마음에 새겨야 할 '조언자의 법칙' (트루카피)

제가 보려고....

자주보는 트루카피 선생님 블로그에서 발췌한 내용입니다.

증권시장의 법칙 중 조언자의 법칙이 있습니다.

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내용은 이렇습니다.

다수가 그렇다고 말하면 시장은 그 방향으로 가지 않는다는 것이죠.

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조언자의 법칙은 영어로는 Contrarian Indicator라고 하며

직역하면 역발상 지표가 되겠습니다.

인간지표라고 의역하시는 분들도 있죠.

 

이 법칙에 의하면 전문가 65% 이상이 상승을 외치면 증시는 하락하고,

반대로 65% 이상의 전문가가 하락을 외치면 증시는 상승한다고 합니다.

 

어떻게 보면 전문가의 견해를 쉽게 믿지 말라는 의미이기도 하겠습니다.

 

 

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조언자의 법칙은 언론기사에도 적용이 됩니다.

위 그래프에서 아래 청색 그래프는 증시하락을 거론한 기사의 숫자,

위 검은 선은 미국 S&P 500 주가지수입니다.

하락 언급이 많을수록 그 시점은 저점일 확률이 높았습니다.

대표적인 것이 2020년 코로나 시기였죠.

 

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위 그림은 미국 경제주간지 배론(BARRON)지의 표지 헤드라인과 뉴욕증시와의 관계를 나타낸 것입니다.

 

왼쪽 상단 노란색 표지에는 다우지수 30000이란 헤드라인을 걸고 증시 상승세를 강조했는데, 시장은 곧 급락했습니다.

 

코로나 때엔 위기 플레이북을 만들고 하락에 대처하자고 했는데 증시는 그 때가 바로 바닥이었죠.

 

2021년엔 돌진하는 황소 그림을 싣고 강세장 분위기를 전달했는데 그 때가 꼭지였습니다.

 

왜 이런 현상이 발생할까요.

 

독자의 관심을 끌기 위해

시장정서를 지나치게 반영하기 때문이겠죠.

또한 과장된 이미지를 사용하기도 하고요.

 

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이런 일은 과거부터 되풀이 되어 왔습니다.

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1999년 타임지는 닷컴열풍으로 부자가 된 사람들 이야기를 실었습니다.

위 그래프에서 화살표가 기사가 게재된 시점입니다.

나스닥은 1년이 조금 더 지난 뒤 80% 하락했죠.

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2022년 12월 영국 이코노미스트는 코인의 몰락이란 기사를 실었습니다.

이후 코인시장은 2023년 말까지 150% 가량 상승합니다.

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기사가 나온 시점과 이후 코인 가격을 비교한 그래프입니다.

정확하게 저점에서 기사가 나왔군요.

 

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부동산시장이라고 예외는 아닙니다

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지난 노무현 정부 때의 일입니다.

2003년 10.29 대책으로 양도세 중과가 시행되고

규제지역이 크게 늘어나자 시장은 침체하기 시작합니다.

여기에 입주물량도 증가하고 카드사태 여파까지 겹치면서 침체는 2004년까지 이어지게 됩니다.

 

이런 분위기에서 전문가들의 2005년 전망은 어떻게 나왔을까요.

대부분 하락이었습니다.

 

이건 기관들도 마찬가지였죠.

 

주택산업연구원 4.1% 하락 / LG경제연구원 3~5% 하락 1~2% 하락/ 현대경제연구원 3~4% 하락 / 대신경제연구원 2% 하락

 

그럼 결과는 어떻게 되었을까요.

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2005년 서울은 2월부터 반등해 연간으로는 9%를 상승합니다.

 

 

 

그렇다면 왜 이렇게 오답이 나왔을까요.

 

전문가들의 전망은 시장이 전년도와 같은 방향으로 나아갈 때는 그럭저럭 적중하지만,

시장이 방향을 크게 전환하는 경우 적중률은 큰 폭으로 떨어집니다.

 

예측과 전망에도 관성이 작용하는 셈이지요.

 

하지만 시장은 살아있는 생물이며, 방향을 전환시킬 변수는 수없이 많습니다.

 

2005년 초 강남권 반등엔 당시 이명박 서울시장의 재건축 완화와

양도세 중과/종부세의 역효과(똘똘한 한 채)를 빼놓을 수 없습니다.

이는 대다수 전문가들이 2004년 말엔 미처 보지 못한 부분이었죠.

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서브프라임 위기를 맞았던 2008년 말 설문조사에서는 76%의 전문가가 2009년 부동산시장의 하락을 전망했습니다.

상승 전망은 4%에 불과했죠.

 

2008년 10월부터 정부가 급속하게 시행한 규제완화와 급격한 금리인하 등 반등의 요소가 존재했는데도 왜 이 부분을 보지 못 하고 76%의 전문가가 하락을 말했는지는 의문입니다.

 

아까도 언급한 것처럼 대부분의 전망이 미래보다는 현실을 디딤돌 삼아 이루어지고 있기 때문일 것입니다.

 

미래는 변화하는 것인데

현실의 강화라고 보는 것이지요.

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그 다음 해인 2010년에도 전문가들의 실수는 반복되었습니다.

이번에는 2009년 반등장의 기억이 예측의 눈을 가렸죠.

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당시 85% 정도의 전문가들은 2010년 부동산시장이 상승할 것이라 전망했고

하락은 2.2% 정도에 지나지 않았습니다.

 

그러나 결과는 또 기대와는 반대로 나왔습니다.

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이런 일은 거의 해마다 반복되었습니다.

 

가장 비근한 예는 2023년 시장에 대한 2022년 말의 비관적인 전망일 것입니다.

2024년 올해 전망도 사실 연초엔 그렇게 밝지는 않았죠.

 

2022년 말 전망한 2023년 하락전망은

전문가의 경우 95%였고,

2024년 하락 전망은 74%였습니다.

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때로는 시장의 정서와 거꾸로 갈 수도 있어야 한다

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시장의 정서는 때로는 좋은 역발상 지표가 되어줍니다.

 

어느 방향으로든 시장정서가 극도로 팽배해지면

추세는 고갈 지점에 도달하고

실제 시장은 그 정서와 반대로 움직여 버리죠.

 

반대로 시장이 극도로 비관에 빠지면

오히려 반등은 그 때부터 시작이 됩니다.

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시장정서는 무리의 정서이기도 합니다.

 

현대인에게는 아직 원시인 시절의 습성이 DNA로 남아 있는데, 그 중의 하나가 무리의 정서라고 합니다.

 

그래서 혼란하고 복잡한 상황일수록

스스로 판단하기 보다는

주위 동료들의 움직임에 동조하는 편이 많다고 하죠.

 

마치 원시시대에 사냥을 하다가 동료들이 도망가면 이유를 알아 보기도 전에 무조건 따라 도망가듯이 말입니다.

 

시장은 그러나 대부분 무리의 정서에 반하여 움직입니다.

그래서 투자자는 외로워야 한다는 말도 나왔죠.

 

이것을 응용하는 트레이더들도 있습니다.

비관론이 가장 높을 때 매수하고, 가장 낙관적일 때 매도하는 식으로 말입니다.

 

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시장에 대한 전망이 좋을 때일수록

리스크에 주의를 기울이는 투자자가 되자

 

최근 들어 시장을 둘러싼 환경이 좋아지다 보니

부동산 시장에 대한 설문조사 등을 보면

거의 80~90% 이상이

장미빛 전망을 내놓는 분위기입니다.

 

물론 그만큼 공급 등 여러가지에서 여건이 좋은 것은 사실입니다.

 

하지만 이렇게 시장의 여론이 지배적일수록

혹시나 시장을 흔들 변수는 없는지,

내가 놓친 리스크는 없는지,

만약 돌발변수가 발생했을 때

나는 충분히 버텨낼 여력이 있는지

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만약의 경우를 생각해

눈 앞의 기회 만큼

보이지 않는 리스크도 감안하는 여러분이 되셨으면 합니다.

 

돌아보면 위기는 가장 좋다고 생각할 때 예고 없이 찾아왔고,

기회는 가장 암울할 때 문을 두드리더군요.

 

시장은 앞에서 말씀드린 것처럼

살아있는 생물이며

변수는 수없이 많습니다.

 

가장 안전할 것 같은 순간에도 조심성을 놓치지 않는 여러분이 되기를 바라는 노파심에 이렇게 누추한 글을 남겨 봅니다.

 

감사합니다.