'09. 3 ~ '12.12 취득 주택 '18.4.1. 후 양도 다주택자 중과 제외 관련

안녕하세요. 세금을 공부하고 있는 야수입니다. 

저는 전문 세무사는 아니고 같이 공부하자는 취지로 포스팅한 것이니,

어디까지나 참고하시고 더 전문적인 문의는 세무사에게 부탁드립니다^^

 

오늘은 2009.3.16.~2012.12.31.까지 취득한 주택을 2018.4.1. 이후 양도한 경우, 다주택자 양도세 중과세율이 적용되지 않는 판례와 관련된 내용을 다뤄보겠습니다. 이와 관련해 최근 고등법원 판례가 나오면서, 중과세율 대신 기본세율이 적용된다는 법적 판단이 있었고, 환급을 받을 수 있는 가능성에 대해 정리해 보았습니다.

 

 

 

1. 다주택자 양도세 중과 규정의 유래와 그 변경 과정

다주택자 양도세 중과 규정은 원래 노무현 정부 시절에 도입되었습니다. 처음에는 3주택 이상 보유자의 경우 60%의 중과세율이 적용되었고, 이후 2주택자에게도 50%의 중과세율이 도입되었습니다.

 

하지만 2008년 발생한 리먼 브러더스 사태로 인해 경제가 침체되고 주택 거래가 급격히 줄어들자, 정부는 부동산 시장을 활성화하기 위해 2009.3.16.~2012.12.31.까지 주택을 취득한 경우, 추후 양도 시 다주택자 양도세 중과규정을 적용하지 않겠다는 부칙을 신설했습니다.

 

이를 통해 해당 기간에 취득한 주택을 양도하는 경우 중과세율이 아닌 기본세율로 과세가 되도록 소득세법 부칙을 개정한 것입니다.

 

2. 2018년 이후의 다주택자 양도세 중과 규정

이후 부동산 시장이 회복되면서 정부는 다시 다주택자에게 강력한 규제를 도입하기 시작했습니다. 2017년 8.2 부동산 대책에서는 조정대상지역에 있는 주택을 다주택자가 양도할 경우 중과세율을 적용하겠다고 발표했고, 이 규정은 2018.4.1.부터 시행되었습니다. 구체적으로는:

• 2주택자: 기본세율 + 10%p 중과
• 3주택 이상: 기본세율 + 20%p 중과

또한, 장기보유특별공제(장특공제)도 중과세율이 적용되는 다주택자에게는 적용되지 않도록 변경되었습니다.

이로 인해 양도세 부담이 크게 늘어났습니다.

 

3. 기획재정부의 해석과 고등법원 판례의 차이

기획재정부는 2018년에 2009.3.16.~2012.12.31. 사이에 취득한 주택을 2018.4.1. 이후 양도할 때에도 중과세율이 적용된다고 해석했습니다. 즉, 조정대상지역에 위치한 다주택자가 해당 기간 동안 주택을 취득했더라도, 2018.4.1. 이후 양도 시 중과세율을 적용하겠다는 입장이었습니다.

 

하지만 최근 고등법원 판례에서 2009.3.16.~2012.12.31. 사이에 취득한 주택을 2018.4.1. 이후 양도한 경우에도 중과세율이 아닌 기본세율이 적용된다는 판결이 나왔습니다.

 

이 판결은 해당 사건에만 적용되는 판례지만, 유사한 사례를 가진 분들도 이를 근거로 환급을 신청할 수 있는 가능성이 열렸습니다.

 

4. 기획재정부의 해석 변경 (2023년 12월)

2023년 12월 말, 기획재정부는 유권해석을 변경하여 2009.3.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택을 양도할 경우 중과세율 대신 기본세율을 적용한다고 밝혔습니다.

따라서, 이 기간 동안 주택을 취득한 다주택자가 2018.4.1. 이후 주택을 양도했을 때 중과세율로 신고한 경우, 경정청구를 통해 초과 납부한 세금을 환급받을 수 있습니다.

 

기획재정부의 유권해석에 따르면, 해당 주택을 양도하는 경우 소득세법 제104조 1항에 따른 기본세율이 적용된다고 명시했습니다. 이 해석은 2023.12.26. 이후부터 결정·경정하는 분부터 적용됩니다.

 

5. 환급을 위한 절차 및 고려 사항

환급을 위해서는 다음과 같은 절차를 밟아야 합니다:

1. 경정청구: 세무서에 경정청구를 통해 과다 납부한 세금을 환급받을 수 있습니다. 경정청구를 제출하면 세무서에서 이를 검토 후 결정합니다.
2. 세무서에서 거부할 경우: 세무서에서 환급을 거부한다면, 조세심판원에 심판청구를 제기할 수 있습니다.
3. 행정소송: 조세심판원에서도 불복 시, 행정소송을 통해 환급을 받을 수 있습니다.

 

6. 장기보유특별공제(장특공제)는 적용되지 않을 수 있습니다

기본세율이 적용되더라도 장기보유특별공제(장특공제)는 적용되지 않는 상황입니다.

이는 소득세법 제95조에 명시된 규정에 따라 조정대상지역 내 다주택자가 소유한 주택은 장특공제에서 제외된다고 보기 때문입니다.

 

따라서, 기본세율로 양도세를 환급받을 수 있지만, 장특공제 혜택은 받을 수 없는 점을 염두에 두어야 합니다.

이 경우 추가적인 불복 청구를 진행할 필요가 있을 수 있습니다.

 

7. 환급 대상 여부를 판단하는 방법

다음의 조건을 만족하는 경우 환급 신청을 고려할 수 있습니다:

1. 2009.3.16.~2012.12.31. 기간 중 주택을 취득했는지 확인합니다.
2. 해당 주택을 2018.4.1. 이후 양도했는지 확인합니다.
3. 양도 당시 조정대상지역에 위치한 다주택자로서 중과세율로 신고한 경우.

 

결론

2009.3.16.~2012.12.31. 사이에 주택을 취득하고 2018.4.1. 이후 중과세율로 양도세를 납부한 분들은 경정청구를 통해 환급을 받을 수 있습니다. 또한, 장기보유특별공제는 적용되지 않는 점을 유의하며, 필요시 불복 청구를 고려해야 합니다.

이 정보가 해당하는 분들에게 많은 도움이 되길 바랍니다. 더 자세한 상담이나 환급 절차에 대해서는 세무 전문가와 상의하는 것을 권장합니다.

 

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