앞으로의 포트폴리오 리밸런싱 방침(좌파 포트폴리오, 신사람)

제가 가끔 방문해서 인사이트를 얻는 신사람님 블로그에서 가져온 내용입니다.

제가 읽고 보려고 포스팅 합니다.

지난 1년 동안 꾸준히 이야기했던 내용을 다시 꺼내 볼게.

무주택자와 1주택자는 상반기에 승부를 봐야 하고,

다주택자는 하반기에 승부를 봐야 해.

공급 부족 이슈와 전세사기에 따른 빌라기피 현상, 유동성 완화, 금리 인하 기대감,

시장에 풀리기 시작한 등록임대주택 자동 말소 주택, 계약 갱신청구권을 소화한 매물의 출현 등 복합적인 이유로

올 한 해 전세는 꾸준히 오를 거라고 이야기했었고,

거주 요건을 회피하고 비과세 받을 목적으로 매도하는 조정 대상 지역 상생 임대주택을 잡으라고 이야기했어.

 

여당 총선 승리를 전제로 다주택자는 저가 주택 박리다매로 가거나,

똘똘한 1주택이나 똘똘한 일시적 2주택으로 갈아타는 방안을 이야기했었지.

하지만, 여당이 총선에서 크게 패한 현실에서 다주택자의 선택지는 많지 않아.

저가 주택 박리다매 전략은 당장 취득세 중과 완화가 요원하기에 실행할 수 없어.

전세지수가 오르고 전세매물이 마르는 현재 추세에서

하반기에 다주택자가 기대해 볼 만한 건 아파트 임대사업자 부활 정도가 아닐까 싶다.

다주택자와 임대사업자 전략에 대해서는 뒤에서 다시 이야기할게.

지금은 완연하게 무주택자의 갭투자, 그리고 1주택자의 갈아타기 시장으로 느껴져.

무주택자가 갭투자자로 등장하는 이유는 여러 가지가 있겠지만,

공급 부족 컨센서스가 강해지고 있는 지금 이 타이밍을 놓치고 싶지 않은 것으로 볼 수도 있고,

지난 2월 26일부터 시행된 스트레스 DSR 1단계로 실거주에 부담을 느끼던 차에

전세가 상승으로 작은 갭이 매력적으로 보였을 수도 있어.

한편으로는 상생 임대주택으로 풀리는 주택을 비과세로 털고 상급지로 갈아타려는 1주택자도 눈에 보여.

분명 이 두 그룹은 지난 2년 동안 움직이지 않았던 수요라고 봐.

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지난 1월 29일부터 출시된 신생아 특례 대출이 적용되는 9억 이하 시장,

특히 한도 5억을 거의 다 쓸 수 있는 6억 대 시장에는 실입주 위주의 수요가 많은 한편,

9억 초과 고가주택은 스트레스 DSR을 우회하고 상승장 타이밍에 베팅한 갭투자자가 주인공이다.

스트레스 적용금리가 50%로 상향되는 7월부터는 이러한 경향이 더 강해지겠지.

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여기에 공급부족 컨센서스에 동의하고 수도권 청약에 베팅하는 청약자들도 빠질 수 없지.

오늘 2순위 마감한 서대문센트럴아이파크의 최종 경쟁률은 9.42대 1이었어.

사실 가격밴드 상에 역세권 신축 단지들이 다수 있어서 쉽지 않을거로 봤는데, 10대1에 가까운 경쟁률이 나왔어.

물론, 상도 푸르지오 클라베뉴처럼 정계약까지는 지켜봐야 될거야.

당분간 이 두 단지가 서울 분양시장 분위기를 대변하지 않을까 싶다.

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현재 시장의 주인공들은 이정도야.

이렇듯, 언제나 시장을 주도하는 매수/매도 그룹이 누군지 머릿속에 그려볼 필요가 있어.

2022년 기준으로 1세대 1주택 종부세 과세자수는 235,000명이었어.

같은 해 대선에서 윤석열과 이재명 간의 표차는 247,077표였지.

참 묘한 숫자라고 생각해.

이러니, 민주당은 종부세 정책이 대선 패배의 주요 원인 중 하나였다고 느낄 수 있는 거지.

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종부세 폐지를 주장한 고민정의 최근 발언도 주목할 만해.

2022년 기준으로 전체 종부세 과세 인원은 토지를 포함하면 1,283,000명이나 돼.

즉, 다음 대선에서 상당수 이 표들을 끌어올 수 있다는 계산으로 볼 수 있어.

1주택자들을 포섭해서 다음 대권을 노리는 전략을 구사하는 거지.

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종부세 이슈를 포함한 여러 문제들에 대한 민주당의 대응은

기본적으로 친명 vs 친문 파워게임의 부산물로 보면 좋을 것 같아.

민주당의 내부 갈등이 정책 방향에 영향을 미치고 있는 거지.

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여담으로 나는 친명 야당을 선호해.

친명은 지지층의 확장성이 부족하고, 극단적이며 감정적이기 때문이야.

이는 보수 입장에서는 긍정적인 요소로 작용할 수 있어.

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요약하면, 종부세 정책은 대선 결과에 영향을 미쳤을 가능성이 있고,

앞으로도 여전히 중요한 정치적 이슈로 작용할 거야.

민주당의 내부 갈등 역시 이러한 정책 결정에 영향을 미치고 있고,

이는 향후 정치 전략에도 중요한 변수로 작용할 거로 봐.

 

'대한민국은 돈 있는 사람에게 천국이요, 돈 없는 사람에게 지옥이다'라는 말이 있더라.

넌 어떻게 생각하니?

나는 쉽게 동의하기 어렵더라.

'싱가포르나 홍콩처럼 돈 쓰기 좋은 나라'인 건 납득이 되지만,

정말 돈 있는 사람에게 천국인지는 의심스럽다.

정말 대한민국이 돈 있는 부자들의 천국이라면,

왜 상당수 부자들이 지금 이곳을 떠날 고민 중인지 생각해 봐야 하지 않을까.

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사람마다 국가관은 다르지만, 나는 국가를 하나의 서비스 플랫폼으로 봐.

소비자인 국민이 비용을 지불하면 그에 상응하는 서비스를 공급자인 국가가 제공하는 합리적인 관계인 거지.

만약 정부의 서비스가 만족스럽지 않거나 일관성이 없다면

국민은 적은 비용으로 더 나은 서비스를 제공받을 수 있는 '가성비 좋은' 다른 국가로 이동할 자유를 고민하게 되겠지.

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그런 면에서 대한민국이라는 플랫폼은 서비스 지속성과 일관성 관점에서 짙은 이슈가 있다고 봐.

즉, 현재 대한민국의 가장 큰 이슈는 패러다임의 불확실성이야.

내 꿈을 펼치고, 자산을 형성하고, 사업을 일으키고, 가문을 일구고, 장기적으로는 부를 쌓아 올려

다음 세대로 이전하는 대한민국이라는 플랫폼으로서의 가치가 훼손되고 있다고 보는 사람들이 눈에 띄게 많아졌다.

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예를 들어, 지난 몇 년간의 반시장적인 부동산 규제와

현재도 진행중인 소득 상위층에 집중된 증세 일변도의 야당기조는

부자들이 대한민국이라는 토양에서 자산을 유지하고 증식하는 것을 어렵게 만들고 있어.

이러한 정책 변화는 부자들이 자산을 안정적으로 관리하고 미래를 계획하는 데 큰 장애물이 되고 있다고 봐.

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'지금 정부는 적극적인 감세 정책을 펼치고 있잖아?'라고 물을 수 있지.

하지만 우리는 이 시점에서 다음 대선이 3년도 채 남지 않았다는 사실을 상기할 필요가 있어.

나는 지난 정권을 겪으면서 대한민국의 '플랫폼 영속성' 문제가 대두될 것이라고 생각했어.

우리는 지난 몇 년 동안 상당히 생소하고 난해한 문법을 구사하는 정부를 경험했어.

특히 정부가 어떻게 임대 사업자의 뒤통수를 치는지 두 눈으로 확인했고,

법인사업자의 퇴로를 막아서 무너지는 모습도 볼 수 있었지.

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예를 들면 이런 거야.

동의하지도 않았는데 이용 약관은 바뀌고,

연간 구독을 한 유료 이용자는 갑자기 블랙리스트가 되고,

회원 탈퇴라도 하고 싶은데 탈퇴는 불가능하고,

과금은 매달 오르는 구조였으며,

무료 이용자들은 유료 이용자를 호구로 지칭하는 그런 플랫폼을 이용했던 거지.

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부자를 악으로 보는 정책 환경에서 나와 내 동료들의 생존전략은 이거였어.

'그저 정글 속에서 벌어지는 게릴라전이라 생각하고 대응하자.'

그렇게 지난 정권에서 우린 정글 속 게릴라전을 경험했어.

원하지 않은 정글에 갇혔고, 정글에서 빠져나오기 위해 걸었어.

정글을 걷다 보면 갑자기 튀어나오는 적군의 기습으로 의도치 않은 사상자가 발생했고,

우발적으로 시작되는 교전과 반복적인 소규모 전투가 이어졌지.

우리 중 일부는 제대로 휴식을 취하지 못하며 피로감도 상당히 높아졌어.

게릴라전에서 가장 중요한 것은 체력과 은폐/엄폐였어.

그 결과, 지난 정부에서는 체력이 바닥난 부자들과 부자 프레임에 고립된 이들부터 희생양이 되었어.

위에서 언급했던 임대 사업자나 법인사업자가 대표적이지.

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그만큼 지난 정부의 문법을 이해하는 건 쉽지 않은 일이었어.

언어도 통하지 않는 서비스를 이용하는 5년 동안 손과 발이 모두 묶인 투자자들에게 남은 건 큰 트라우마였어.

대한민국이라는 플랫폼 자체에 대한 피로도가 상당히 높아졌다는 점.

궁극적으로 자유민주주의라는 대한민국의 패러다임과 정체성에 불확실성 이슈가 등장한다는 건 너무나도 심각한 문제야.

이는 풀리지 않는 숙제지만 계속 곱씹어 보아야 할 문제로 보여.

지금 돈 있는 사람들 상당수는 이민을 굉장히 진지하게 고민하고 있는 점이 우려돼.

현재 대한민국이 자산가들에게 더 이상 매력적인 플랫폼이 아니라는 점을 반증하는 거지.

이제, 현실을 받아들인 우리 세대에게 남겨진 마지막 소임은

아이들에게 이러한 플랫폼을 선택할 수 있는 '기회'를 주는 것이 아닐까 싶어.

비유하자면, 멜론을 쓸 것인지 유튜브 뮤직으로 갈아탈 것인지 적어도 아이들이 선택할 기회를 주는 거지.

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그런 관점에서,

나는 포트폴리오 리밸런싱도 좌파 군중 속에 엄폐/은폐한다는 개념으로 접근해야 한다고 봐.

이른바 '좌파 포트폴리오'로 최적화를 할 필요가 있다고 봐.

 

'좌파 포트폴리오'란 별게 아니야.

똘똘한 1주택과 비주택으로 자산을 크게 이분화하고,

주택은 철저히 1주택 내지는 일시적 2주택으로 제한하며 서민의 탈을 먼저 써야 해.

그리고 비주택은 달러 표시 자산과 근생을 두루 섞어서 종부세를 회피하며 균형을 잡아야지.

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사업체는 법인으로만 키우고,

법인으로 꾸준히 개발 부지를 물색하면서 주택상품 개발 기회를 엿보는 걸 고려해 봐야겠어.

즉, 주택시장 한정으로 개인으로는 비과세를 노리며 포지션을 조이고,

법인으로는 개발 상품에 주력하며 포지션을 키우고,

종부세와 종소세 리스크를 헤지 하는 게 현실적으로 보여.

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이 포트폴리오는 상당히 클래식하고 이상적인 구성이지만 이보다 나은 정답을 찾기도 어려워.

다극화로 치닫는 현재 대한민국 부동산시장의 방향성에 순응하면서

향후 대한민국의 패러다임 리스크에 대비할 수 있도록

자산의 기동력을 높이는 유일한 방법이라고 봐.

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요약하면, 지금은 자산의 기동력이 중요한 시기로 봐.

적어도 개인 명의 포트폴리오는 기동력을 고려해서 가볍게 구성할 시기가 되었다는 거야.

나는 그렇게 생각해.

다주택자라면 27년까지 비과세를 한번은 받을 수 있도록 포트폴리오를 조정하는 게 어떨까 해.

상당한 수준의 보유자산 매각이 필요할 수 있겠지.

다만, 수도권 부동산 시장이 차분히 예열되고 있는 지금 매각을 너무 서두르지는 않길 바래.

물론, 다주택자로서 현재 주요 매수세력과 다른 판단을 한다는 것이 많은 고민이 따르는 부분인 건 사실이야.

26년 이후 수도권 공급 가뭄이 현실화된다는 컨센서스와 함께,

연초부터 공급되고 있는 유동성을 방패 삼아서 '서투른 운전자'인 무주택자들의 매수세가 이어지는 현시점에선

더 그럴 수밖에 없지.

 

하지만, 명백히 '퇴로' 관점에서 보면 다주택자는 포지션을 조금 가볍게 할 필요성을 실감할 거야.

수도권 대부분이 조정 지역으로 묶였던 과거를 생각해 보면,

양도세 중과에서 풀려난 현재의 일반 과세 환경은 참 감사하지.

보유 주택수를 줄이다 보면 상생 임대주택까지 살려내며 조정 대상 지역의 거주 요건을 회피할 수 있는

몇 안 되는 기회가 올 수도 있을 거야.

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당장, 양도세 중과 한시적 유예가 내년에 종료된다고 가정해 보면 다주택자는 퇴로가 없다는 점을 잊지 마.

나는 우선 2027년까지 개인 명의의 주택 일부를 털어내고, 비주택 개발사업에 자원을 집중할 생각이야.

참 이상하지.

대한민국에서 사회적으로 성공하여 국가에 납세의무를 다하는 부자가 되었다는 의미는 어느 순간부터 굉장히 ‘불명예’ 스러운 단어가 되었고,

더 나아가 ‘부자’란 굉장히 부적잘하며 부끄럽고 '정의'롭지 못한 호칭이 되었어.

'정의'는 도대체 누가 '정의'하는 걸까.

세금 한 푼 내지 않는 사람이 '부자감세'에 울분을 토하는 상황을 우리는 어떻게 바라봐야 할까.

생면부지 100명의 정부지원금을 위해 종부세를 뱉어내는 사람은 왜 공개적인 죄인이 되어야 하는걸까.

부모가 평생 일군 자산을 국가라는 사생아가 장례식장에 찾아와서 곡 한번 없이 반 가까이 가져가는 건 그렇다 치고, 언제부터 남은 자식들에게 불로소득이란 꼬리표를 달아주고 손가락질하는 모습을 보게 된걸까.

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적어도 대한민국에서 최근 발생하고 있는 가치관의 액상화는 비단 코로나만으로 촉발된 게 아니라는 확신이 드는거지. 슬프게도 말이다.

 

적어도 대한민국이라는 플랫폼을 이용하는 동안은

우리는 서민의 탈을 쓰고 좌파 군중 속에 숨어 엄폐/은폐하는 포트폴리오의 전환이 필요하다고 봐.

기본적으로 자산의 기동력을 극대화하기 위해 주택수를 줄이는 전략이 어느 시점에는 필요할 거야.

또한, 언제든 플랫폼을 갈아탈 수 있도록 이민 가능성을 열어두고 아이들의 유학도 선택지로 마련해둬야 해.

쉽지 않은 길이야.

우리 모두에게 큰 도전이 될 것이고, 그 선택에는 무거운 책임이 따르겠지.

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다시 말하지만, 현재 대한민국의 가장 큰 이슈는 패러다임의 불확실성이야. 자산의 기동력에 유의하도록 해.

요약:

1. 복합적 요인으로 올해 전세는 꾸준히 오를 것이고 하반기 입주장의 하방도 낮지 않음.
2. 무주택자와 1주택자는 상반기에 승부를 볼 것.
3. 반대로 다주택자는 27년까지 비과세 가능하도록 포트폴리오 짤 것. 만약 아파트 임대사업자 풀리면 거주주택 비과세 목적으로 활용 고려.
4. 대한민국은 현재 패러다임 불확실성 이슈가 있음. 유사 시 터전 옮기기 용이하도록 기동력 있는 포트폴리오를 구성할 것