9월 말의 어느 날, 후배와의 대화-지금은 어떤 상황일까, 앞으로는 어떤 것들이 좋을까 (트루카피)

좋은 글이라 제가 보려고 가져왔습니다.

"서울의 역사는 신축 위주였다..."

10년뒤 서울의 신축클러스터는 어디일까...

 

 

후배 :

지난 주말에 시장에 다시 움직임이 있다는 이야기가 들려오고 있어요.

 

트루 :

송파구 일부와 강남 아파트 일부 그리고 마포와 성동이었지.

여기에 특별한 의미는 아직 주지 않고 있어.

 

사실 나는 이 정도 대출규제라면

2021년 연말 이후처럼 거래가 죽지는 않을 것이다 보거든.

서울 월 1000건 이하까지 거래량이 떨어졌던 시기말야.

지금 같은 상황이라면 월 4천대에서 5천대 정도는 유지할 것이다.

아주 안 좋다면 3천대 중후반.

하지만 그 이상 거래량도 당장은 쉽지 않을 것이라고 생각해.

 

물론 미국 기준금리 0.5% 인하와 추가 인하 예고에 시장이 영향을 받는다는 것은 확실해.

지금까지 높았던 금리가 앞으로 한동안 내려간다고 생각하면

사람들의 매수욕구도 높아지거든.

또한 역사적으로 봐도 금리의 대전환기(인상-->하락) 초반에는 집값이 대체로 강세를 보였어.

하지만 그럼에도 지금 당장 대출규제의 여파가 사라지기를 기대하는 것은 어렵다고 봐.

 

후배 :

정부 입장에서는 한국은행 금리인하를 위해서라도 시장을 당분간은 누르려고 하겠죠

우리는 가계대출 억제를 위해 이 정도로 할 수 있는 것은 다 했으니

이제 너희도 기준금리를 좀 내려라.

 

트루 :

그렇지. 그런 상황이기 때문에 지금은 시장이 좀 쉬어 가는 것도 필요해.

지금 정도의 규제라면 전례를 볼 때 영향이 3-4개월 정도이겠지만

만약 규제의 강도를 더 높인다면

2010년과 2011년 수도권 DTI 재도입처럼 좀 더 긴 침체의 불씨를 제공할 수도 있거든.

 

후배 :

정부가 내놓을 추가 대책은 어떤 것들이 있을까요

 

트루 :

전세대출 DSR 등을 많이 이야기 하는데

전세대출은 저소득층에 대한 영향력이 크기 때문에 어떻게 그걸 정부가 풀어갈지가 관건이야.

 

그 동안의 임대 경험을 돌아보면

저가 아파트일수록 대부분 전세금액 거의 전부를 전세대출로 받거든.

빌라는 LH전세대출 비중이 높고.

 

솔직히 매매에서는 저소득층이 주택을 매수한다고 보기는 어려워.

집을 매수한다면 어느 정도의 소득이 있는 분들이 대다수일 거야.

그러나 전세는 다르지.

전세대출이 일종의 복지처럼 변화되면서

저소득층이 이를 통해 대거 주거 상향화를 했는데

여기에 DSR 산정을 하겠다고 하면…당장 소득이 부족한 고령층 등은 크게 애를 먹을 수 있을 거야.

 

그렇다고 일각에서 주장하는 것처럼

DSR 산정을 임대인에게 하는 것도 쉽지는 않아 보여.

그렇게 되면 전세를 주고 있는 임대인들은 주담대를 새로 받거나 연장할 수 없게 되고,

이런 경우 우선은 전세를 든 집을 매도해서

자기 주담대를 유지하려고 하겠지.

 

후배 :

그럼 전세 공급이 감소하겠군요

 

트루 :

당연한 이치 아닐까.

만약 올해 후반에 전세매물 부족현상이 두드러지게 되면 정부 입장에선 고민이 될 거야.

 

후배 :

그렇다면 정부가 좀 더 쉽게 꺼낼 카드는 없을까요.

 

트루 :

DSR 차등적용을 생각해 볼 수 있어.

투기과열지구나 가격안정이 필요한 지역에는 LTV, DTI처럼 DSR을 차등적용하는 거지.

예를 들어 투기과열지구는 DSR 20% 또는 30% 이내 대출만 가능하다 이렇게.

이거는 정부가 특별한 법률 개정 없이 시행이 가능하기 때문에 유의할 필요가 있어.

 

후배 :

이거는 뭔가 시장에 변화를 줄 듯 한데요.

일단 2019년 12.16 대책이 생각납니다.

 

트루 :

시장에 왜곡이 발생할 수 있지.

지금 12.16 대책에 대한 기억이 상당히 흐려져 있는데

투기과열지구 15억 초과 이상 대출 금지,

9억 이상 LTV 차등적용이 가져온 후폭풍은 작지 않았어.

 

 

우린 둘 다 기억하잖아.

12.16 이후 강남권 거래가 힘들고 상승률도 저가지역보다 낮았다는 것을.

 

 

12.16 대책의 여파는 짧지 않았고

시장이 갭 벌리기에서 갭 메우기로 가는 단초가 되기도 했어.

상급지와 다른 지역 뿐만이 아니라

9억 이하와 9억 이상

15억 이하와 15억 초과 단지간의 갭이 좁혀지기도 했지.

물론 규제가 풀리면서 지금은 간격이 다시 벌어졌지만 말야.

*2020년 8월 트루리포트 조사

 

트루 :

DSR 차등적용은 비슷한 효과를 가져올 수 있어.

규제를 덜 받는 아파트는 올라오고, 규제 대상 아파트는 상승이 둔화되고.

 

자, 일단 이번 주 정리를 해볼까.

 

현재 포지션을 봤을 때 금리는 내려가고

주택시장이 약세를 보일 만한 요인은 딱히 없어.

그런데 정부 입장에서는 기준 금리인하나 지지율 등 여러가지 필요 때문에 시장을 묶어야 하는 상황이고 그래서 현재 상황에서 시장이 너무 빨리 살아나는 것은 규제강화를 불러 올 수도 있어서 오히려 바람직하지 않을 수도 있어.

적어도 연말까지 2~3개월은 가격을 유지하면서 거래량 한 4~5천 정도를 오가는 것이

오히려 중장기적으로 봤을 땐 더 낫지 않겠느냐는 거지.

 

후배 :

하지만 사람들은 아무래도 빠른 거래 회복을 좋아하겠죠

 

트루 :

특히 최근에 매수한 분들일수록 불안함에 더욱 그러시겠지.

하지만 너무 긴장하지 마시고

좀 더 편안한 마음으로 지켜보시라고 말씀 드리고 싶어.

급한 마음에 시장이 더 빠른 걸음을 보이면

정부에서 돌부리를 발길 채이는 곳에 추가로 놓을 수도 있으니 말야.

 

후배 :

요즘 추세가 양극화이고 똘똘한 한 채인데

이 흐름은 어떻게 전개가 될까요.

 

트루 :

양극화와 똘똘한 한 채는 사이클처럼 반복되는 경향이 있고 그 이유는 주로 정책과 세제 때문이지.

​

정책과 세제의 변화가 양극화를 부르고

그 양극화가 심화되면 시장은 다시 갭 메우기로 접어들곤 하지.

시장은 균형과 불균형

작용과 반작용의 되돌이 과정이야.

 

무너진 가격균형은 시간을 두고 회복되고

회복된 균형은 또 다시 불균형을 초래하며,

정책 등 어느 한 가지 작용은 반드시 그에 대한 반작용을 불러오고 그 반작용은 다시 또다른 반작용을 불러오지.

 

하나의 과정이 영원하지는 않아.

 

물론 이것은 시장 입장에서 보면 그렇다는 것이고

개개인 수요자 입장에서 보면

저런 반복의 사이클을 다 염두에 둘 필요는 없지.

 

다만 주의해야 할 것은

내가 무엇인가 하는 시점이 시장의 변화지점에 가깝지는 않은지 하는 것이야.

A에서 B로 시장의 성격이 변화하는데

내가 A의 막차를 탄다면

한동안 고전할 수 있거든.

 

길게 보면 주택시장은 우상향이라 모두가 해피하다고들 하지만,

단기로 보면 선택에 대한 후회와 고민은 늘 존재하거든.

장기 우상향을 보고 참기엔

우리들 인간들은 너무나 단기에 웃고 우는 존재들이고.

 

따라서 내가 선택하는 시점이 시장의 변화지점 즉 변곡점이 아닌지

정책이나 유동성 등을 보면서 잘 판단하셔야 한다고 전하고 싶어.

 

후배 :

기준금리의 인하도 시장엔 변화지점이 되겠죠?

 

트루 :

그렇지.

여기에서 잘 생각해 봐야 하는 게 수요의 저변층 확대야.

 

너무나 당연하지만 이자가 내리면 집을 살 수 있는 수요가 증가해.

여기엔 물론 상급지 수요도 포함이 되지.

같은 이자로 빌릴 수 있는 자금이 더 늘어나는 것이니까.

 

그런데 바로 이 포인트에서 정부의 개입이 있지 않을까.

 

정부가 금리의 인하로 확대될 수요 중

어디를 풀고 어디를 묶느냐에 따라 시장 상황은 달라질 수 있어.

 

내 생각에는 정부가 실수요의 주택 매수를 막으려 들진 않을 거 같아.

아마 가계대출 증가세가 둔화되면

가장 먼저 완화될 것이 실수요와 관련된 것들일 거야.

 

지금은 정부가 일단 급한 마음에 상승 확산을 막아놓은 상태라고 봐.

그래서 사실상 강남과 마용성, 강동, 동작 등 일부만 올랐는데도

대출규제는 수도권 전체에 폭 넓게 적용한 거지.

 

이 중에서 실수요가 많은 지역이나 가격구간에 대해선 완화를 할 가능성이 크다고 생각해.

 

 

후배 :

우리 전세시장 이야기도 좀 해볼까요.

요즘 입주장이 골고루 있잖아요.

근데 제가 지난 주에도 한번 쭉 체크해 봤는데 의외로 입주장 여파가 없어요.

​

트루 :

나도 리포트에서 썼는데, 입주물량 영향력이 이전에 비해 국지적이야.

예를 들어 둔촌주공 물량 정도라면 예전에는 서울 동부권역이 다 흔들리고

서울 밖 동남권까지 여파가 갔어야 하는데

지금 흔들리는 데를 보면 둔촌동과 그 옆에 약간 정도고

가까운 고덕이나 위례도 별반 영향은 없어 보여.

성동구도 8월에 갔을 땐 세입자분들이 둔촌으로 가지 않을까 우려하는 분위기였는데

추석 지나고 전세가 나가기 시작하니

생각보다 영향이 작다면서 오히려 전세매물이 없다는 걸 걱정 중이고.

 

이게 둔촌주공 입주장이 시작되지 않아서 그런 건 아니거든.

입주장은 입주 3개월 전부터 시작되니 이미 둔촌도 시작된 거야.

그런데도 입주장 영향이 헬리오시티 때와 비교해 보면 상대도 안 될 정도로 줄어들었어.

이건 전세 시장이 생각보다 강하다는 이야기야.

 

내 생각에는 둔촌으로 이동하는 수요는 분명히 있어. 지금 둔촌 전세가 1천개, 2천개 거래설이 나도는데 인구가 급속히 증가하지 않는 국면에서

그렇게 어느 단지가 수천개 이상 임대 거래가 되면 당연히 그만큼 다른 데에서 수요가 줄었다는 의미가 되겠지.

 

그런데 막상 현장에 가보면..

 

후배 :

전세매물이 없다?

 

트루 :

맞아.

분명히 수요가 저기로 간 것 같은데

이전 같으면 둔촌으로 가기 위해 내놓아야 할 전세 매물이 보이지 않지.

나오는 물건이 없으니까 영향이 국한적인 거야.

​

후배 :

두 가지 추정이 가능하겠네요.

 

하나는 둔촌으로 이주하는 임대수요가 인근에서만 오지 않고

골고루 분산되어서

개별 지역으로 보면 충격이 작을 수 있다는 거

 

또 다른 하나는 요즘엔 전세 갱신이나 연장을 많이 하는데, 그래서 신규 단지로의 이동이 적을 수 있다는 거

 

트루 :

맞아.

거기에 하나를 더할 수 있지.

 

실제로는 가을에 접어들면서 전세 수요가 공급을 초과하고 있는데

둔촌이 일단 그 잉여 수요를 흡수해 주면서

간신히 균형을 맞춰주고 있다는 거 말야

 

후배 :

그것도 이유가 될 수 있겠네요

 

제가 봐도 전세 매물은 올해 내내 적었고

수요는 가을에 늘 거 같았는데

아직도 현장에 가면

매물도, 수요도 고만고만하다고 말하거든요.

 

트루 :

이 생각이 맞다면

둔촌의 영향력이 낮아지는 지역에서는

전세 수요가 공급을 초과하면서 가격이 움직이고 있을 거야.

 

신축의 영향력이 낮은 지역은

두 가지로 결정되지.

가격과 거리

 

후배 :

그러고 보니 최근에 상계동 전세가 갑자기 씨가 마른 것이 떠오르네요

 

트루 :

그렇지. 상계동은 전세가격이 2~4억대가 주축이니 둔촌과는 수요가 겹치지 않으니까.

 

 

후배 :

요즘 MZ 세대랑 이야기해 보면 재개발, 재건축에 대한 관심이 은근 늘고 있는데요.

얼마전까지만 해도 얼죽신 분위기였는데

이런 변화가 흥미로워요.

 

트루 :

​

위 그래프를 한 번 볼까.

KICT 공사비원가관리센터에서 나오는 건설공사비지수야.

내내 우상향은 하고 있지만

이것도 집값과 마찬가지로 급등이 계속 이어지지는 않아.

안정되는 구간도 있기 마련이지.

 

최근 건설 관련 주요 물가지수를 보면 안정되는 기미가 분명해.

어떻게 보면 공사비 급등구간은 지났다는 것이지.

 

 

정부도 공사비가 안정되어야 공급이 늘 수 있다는 것은 인지하고 있어.

그래서 이런 정책이 나오기도 하지.

 

 

과거에도 공사비가 올랐을 때 정부에서 시멘트 수입을 늘렸던 것이 기억나.

 

자, 생각해 보자구.

 

재개발 재건축에서 사업성을 결정짓는 것은 단순히 세대수가 아니야.

사업성을 결정하는 것은 비용과 수입이지.

일반 분양세대수가 많아도 비용이 크고, 남는 것이 적다면 사업성은 좋지 않아.

그래서 지방의 대지지분이 큰 재개발이나 재건축이 현재 사업을 멈추고 있는 것이야.

 

정부의 재개발 재건축 정책을 들여다 보면

공사비나 재초환 등 비용은 줄이고

용적률 상향 등 수입은 늘리는 방향으로 나오는데

이것은 이렇게 해야 주택공급이 늘어난다는 계산 때문일 거야.

 

근래 재개발, 재건축에 대한 관심이 증가하는 것은 남는 몫이 늘어날 것이란 기대가 알게 모르게 전이되면서 일단 저가 매물부터 소화되었고,

그 바람으로 수요자들도 지금 재개발 재건축이 좋아질 수 있다는 기대감을 갖게 된 것이 크지.

 

나는 지금이 재개발, 재건축을 바라 보아야 할 시점이라고 생각해.

 

일단 최근 몇 개월간 크게 오른 신축과 비교했을 때 상대적으로 저렴해졌어.

저렴한 가격은 중요해.

싸게 사는 것 만큼 리스크를 줄일 수 있는 방법은 없지.

 

입주권도 입주시기가 임박한 물건들은 신축처럼 크게 올랐고,

이것도 재개발 재건축 거래엔 영향을 줄 거야.

 

후배 :

지난 주말에 이문1구역 라그란데 84타입 14.3억 실거래가 떴더라구요.

광명 철산 헤리티지자이도 84타입이 14억 근처에서 거래가 되었고요.

 

트루 :

그렇게 입주 임박 신축이 오르면 당연히 인근 재개발 재건축도 자극을 받게 되겠지.

게다가 일반 분양가도 더 올릴 여지가 생긴 것이고.

 

공사비 인상은 이제 확연히 둔화되었고

최근 분양에서 보듯이 분양가 인상은 더 분명해지고 있기 때문에

비용증가는 둔화되고, 수입증가는 명확한

그런 시기에 접어들고 있다 하겠어.

 

 

위 그래프는 서울 84타입 일반분양가 전년동월비와 건설공사비 전년동월비를 비교해 본 것이야.

작년부터 분양가 상승률은 공사비 인상률을 넘어서고 있지.

 

여기에 정부에서도 당분간 공급확대를 위해

재건축, 재개발을 밀어줄 수 밖에 없어.

3기 신도시는 서두른다고 금방 뭐가 나올 것은 아니고,

11월에 나올 그린벨트 신축공급도 하루아침에 될 일은 아니거든.

정부 입장에서는 어쨌든 정비사업을 통한 공급을 게을리 할 순 없을 거야.

앞으로 정비사업은 당분간 완화 모드 속에서

어지간하면 속도가 이전보다 빨라질 수 있다…

이런 점들을 염두에 두고 봐야 되지 않겠냐라는 생각이 들어.

​

후배 :

그런데 여전히 재개발, 재건축이 위험하다고 보는 분들도 많은 것이 사실이기도 해요.

 

트루 :

분담금이나 더 들어갈 비용이 없는 기축 만큼 안전하지 않은 것은 맞지.

 

개인적으로는 공사비 계약을 2021년 이전에 해서 원가 인상이 채 반영되지 않은 곳 중

이미 일반 분양이 끝난 데가 더 위험하다 봐.

이미 수입은 확정된 상태에서 비용이 증가하고 있는 거잖아.

이런 곳은 입주를 앞두고 분담금을 더 낼 우려가 있지.

그러나 공사비 인상이 반영 되었거나

오른 분양가로 일반분양이 가능한 곳들은 긍정적 시선으로 봐야 할 시점이야.

 

후배 :

그런데 수요자들이 재건축 몸빵을 받아들일 수 있을지는 의문입니다.

 

트루 :

새 집에서 임대를 살면서 재건축 재개발을 소유하는 방법도 있잖아.

 

이런 것도 생각해 보자.

내가 인생을 살아보니까 10년은 금방이더라.

그런데 10년 뒤면 지금 인기가 있는 집들은 어떻게 될까.

 

예를 들어 잠실 엘리트레는 26년차 아파트가 되지.

지금의 분당 아파트들과 연식에서 큰 차이가 없는 거야.

 

내 생각에는 결국 서울 아파트의 역사를 가만히 보면은 결국은 신축의 역사였던 것 같아.

서울은 낡아가는 도시이기 때문에 신축이 몰리는 곳이 흥했던 것 같아.

잠실이 그랬고 2009년 이후의 반포 부흥도 마찬가지이고.

​

내가 봤을 때는 그 흐름을 따라가는 게 필요한 것 같아.

정말 10년 정도 뒤를 보고 내 집을 장만하는 분이라면 10년 뒤에 흥할 신축 클러스터에 대해서 고민해 보실 필요가 있지.

어딘가 크게 신축으로 바뀔 곳이 있다면

그런 곳을 추천해 드리고 싶어.