'24년 10월 부동산 투자 시황

이번 글에서 다룬 부동산 시장의 변화, 특히 인천 재개발과 서울 재건축 시장의 흐름을 중심으로 각종 지역별, 정책별 시장 상황을 분석해보았습니다. 아래는 주요 포인트를 정리해보았습니다.

 

 1. 인천 재개발 시장: 검단과 부평을 중심으로

• 인천 재개발 관심 증가: 검단의 상승세가 이어지면서 실수요자들이 인천 내 다른 재개발 지역, 특히 부평 산곡구역으로 눈을 돌리고 있습니다. 산곡 6구역의 매수가 6억대 초반에서 중반 수준으로, 검단과 청라의 가격 상승이 주변 재개발 지역에 영향을 미치고 있습니다.

 

• 일반분양가 상승: 산곡구역의 일반분양가가 관리처분 당시보다 크게 올라, 84타입은 8억 이상, 59타입은 5억 후반대입니다. 이는 공사비 상승에 따른 것으로, 인천의 일반분양가는 이제 7~8억 수준이 대세가 되어가고 있습니다.
• 수요와 공급의 변화: 인천은 서울에 비해 비교적 진입 장벽이 낮아 투자가 쉬운 편이지만, 그만큼 수익을 실현하기까지는 어려운 경우가 많습니다. 다만 이번 상승세와 분양가 인상이 공급자들에게 긍정적 신호로 작용하고 있습니다.

 

 2. 서울 재건축 시장과 주요 관심 지역

• 재건축과 기축 분리 현상: 현재 재건축 시장은 강세를 보이지만, 기존 아파트(기축) 시장은 다소 부진한 상황입니다. 예를 들어 서초구와 강남구의 기축 거래는 줄었으나, 반포와 압구정 등 재건축 단지는 높은 신고가 거래가 이뤄지고 있습니다.
• 재건축 시장의 트리거: 둔촌주공: 둔촌주공이 재건축 시장의 관심을 집중시키고 있습니다. 34평 매물이 22억대에서 소진되고, 로얄층은 25억 중반을 호가하며 강세를 이어가고 있습니다. 헬리오시티, 파크리오를 비롯한 주변 지역의 수요를 자극할 가능성이 큽니다.
• 시장의 연결고리 역할: 둔촌주공의 거래는 주변 지역의 가격 상승에 영향을 미칠 수 있으며, 향후 잠실, 성동구, 고덕 등의 거래를 자극할 가능성이 있습니다.

 

 3. 수도권 및 서울 거래 회복 전망

• 수도권 1주택자의 서울 이동 제한: 대출규제와 자기 집 매도 어려움으로 인해 수도권 1주택자들의 서울 이동이 제한되고 있습니다. 수도권 주요 지역의 거래량 부족이 서울 거래량 회복을 늦추고 있으며, 갈아타기를 계획한 1주택자들이 매도를 주저하고 있는 상황입니다.
• 10월 거래량 전망: 서울의 10월 거래량은 9월보다는 나아질 것으로 예상되지만, 여전히 거래 회복에는 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 특히 분당, 하남, 고양 덕양구 등 서울과의 접근성이 좋은 지역의 거래가 부족해 거래 활성화의 제약 요인으로 작용하고 있습니다.

 

 4. 대출 규제와 정부 정책의 방향성

• 대출 규제 유지 기조: 현 정부는 집값 안정을 위해 대출 규제를 유지하고 있으며, 공급 확대를 통한 안정 정책을 우선으로 하고 있습니다. 단기적으로는 대출 규제 완화보다 현재의 정책을 고수할 가능성이 큽니다.
• 은행의 대출 규제 완화 가능성: 은행은 내년 초부터 영업 계획에 따라 자체적인 대출 기준을 유연하게 운영할 가능성이 있으며, 이는 매수자들에게 다소 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

 

 5. 전세 시장의 변화와 갭투자 규제

• 갭투자 규제와 전세 물량 감소: 최근 갭투자를 막기 위해 전세 대출금으로 잔금을 치를 수 없게 하면서 전세 공급이 줄어들고 있습니다. 특히 지방의 외지인 갭투자가 급감하면서, 구축 전세 매물량이 현저히 줄어들었습니다.
• 전세 가격 상승 가능성: 전세 공급이 감소하면서 전세 가격 상승이 예상됩니다. 특히, 신축 공급이 줄어들면 전세 매물 감소가 심화될 것으로 보이며, 이는 중장기적으로 전세 시장의 안정성을 위협할 수 있습니다.

 

결론

현재 인천 재개발과 서울 재건축 시장은 상승세를 보이며, 둔촌주공 등 특정 지역이 시장의 흐름을 주도하고 있습니다. 재건축 시장의 강세가 이어지고 있으나, 기축 시장에는 직접적인 영향이 제한적입니다. 수도권 거래 회복과 대출 규제 유지가 향후 서울 부동산 시장의 변동에 중요한 요인이 될 것입니다.