2024 현재 부동산 시장 생각 (여름쯤)

 1. 공사비 상승과 집값의 관계

부동산 시장을 이해할 때 중요한 요소 중 하나는 공사비 상승이 어떻게 집값에 영향을 미치느냐입니다. 최근 서울의 거래량이 4천 건을 넘기며 회복 조짐을 보이고 있다고는 하지만, 과거와 비교해 보면 여전히 충분히 활발하다고 하기엔 어렵습니다. 특히 지방 시장은 여전히 회복세가 더디며, 건강한 시장으로 돌아가려면 더 시간이 필요합니다.

 

공사비가 올라가면 분양가도 상승할 수밖에 없지만, 이것이 곧바로 매매가 상승으로 이어지는 것은 아닙니다. 과거에도 원자재 가격이 오르면서 건설비가 증가했지만, 당시에도 시장이 활황이 아니면 가격 상승은 미분양으로 연결되곤 했습니다.

 

결국, 사람들이 더 비싸진 가격을 감당할 수 있을 때까지 시간이 필요한 것입니다.

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 2. 유동성과 부동산 시장

부동산 시장을 움직이는 또 다른 중요한 변수는 유동성입니다.

코로나19 이후 세계적으로 막대한 통화량이 풀렸고, 그 여파는 아직 끝나지 않았습니다. 특히 2020년과 2021년 사이에 전 세계 M2 통화량이 엄청나게 증가했는데, 이는 앞으로 최소 10년은 영향을 줄 것입니다. 한국 시장도 예외가 아니죠. 금리와 물가, 경기 전반에 걸쳐 우리가 예상치 못한 변화를 가져올 가능성이 큽니다.

서울과 수도권은 여전히 특정 지역 중심으로 유동성이 집중되고 있습니다. 압구정, 반포, 잠실, 대치 같은 곳에만 수요가 몰리는 현상이 두드러지죠. 전세가의 상승도 이런 유동성 흐름에 영향을 미칩니다.

전세가격이 오르면 갭투자가 늘어나며, 그 결과 시장에 돈이 더 많이 풀리게 되니까요. 하지만, 정부의 취득세 중과와 대출 규제는 여전히 큰 장벽으로 작용해 거래량 증가를 제한하고 있습니다.

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 3. 현재 집값은 2020년 수준

많은 분들이 뉴스에서 전고점 돌파 소식과 수억 원 하락 소식을 동시에 듣고 혼란스러울 수 있습니다. 하지만, 실제로는 대부분의 아파트가 전고점 대비 하락한 상태입니다. 지방은 70%, 수도권은 7580%, 서울은 8085% 수준으로 보면 됩니다.

 

지금 집값이 2020년 수준으로 돌아간 것은 당시 급증했던 유동성이 금리 상승으로 상당 부분 흡수되었기 때문입니다.

다시 말해, 2020년 이후 생긴 거품이 상당 부분 사라진 상태입니다.

 

물론, 금리가 다시 내려가면 늘어난 유동성이 시장에 어떤 식으로든 영향을 미치겠지만, 그 효과가 모든 지역에 고르게 퍼지는 데는 시간이 걸릴 것입니다. 결국, 시장은 유동성과 금리 변화에 따라 점진적으로 적응하게 될 것입니다.

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 4. 인구 문제와 부동산 시장의 양극화

최근 인구 문제도 부동산 시장에 큰 영향을 주고 있습니다. 지방의 구도심은 교육환경이 무너진 탓에 주택 수요가 점점 줄어들고 있습니다.

 

반면, 수도권과 교육환경이 잘 유지되는 곳에는 인구가 집중되고 있습니다. 이러한 현상은 일본과 유사합니다. 일본도 인구가 줄면서 대도시로 집중되는 현상이 나타났고, 우리나라도 비슷한 흐름을 보이고 있습니다.

 

앞으로 주택을 선택할 때는 교육환경과 재건축 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

인근 초등학교 학생 수가 줄어들면 교육환경이 악화될 가능성이 높고, 이는 주택의 가치에도 영향을 미칠 것입니다.

재건축 가능 여부도 중요한데, 신축이 되어야만 젊은 인구가 유입될 가능성이 커지기 때문입니다.

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 5. 글로벌 금리 인하와 한국 시장

글로벌 금리 인하가 한국 부동산 시장에 미치는 영향도 간과할 수 없습니다.

유럽과 중국이 금리를 인하할 경우, 한국에도 금리 인하 압박이 커질 것입니다.

물론, 환율 안정이 선결 조건이지만, 금리 인하 기대감은 이미 시장에 심리적 영향을 미치고 있습니다. 한국은행도 이러한 흐름을 무시하기 어려울 것입니다.