투자할 때 변하지 않는 것. 나는 어떻게 투자 해야할까?

전반적으로 돌아보고 리밸런싱할 때가 된거같아서...

개인마다 복기시기도 다르고 깨닫는것도 다르지만..

이젠 적어볼때가 된거같음. 나 혼자 보려고 적는 낙서장이니... 

다른 의견이 있다면 무조건 당신이 옳습니다...ㅎㅎ 

 

코인도 해보고

국장도 해보고 (아직 미장이랑 펀드는 안해봄)

재개발은 사려다가 놓쳤고 (덕분에 공부 많이함)

상가 매수하려고 공부 많이 하다가 금리가 예상만큼 빠르게 안떨어져서 포기 (그래도 덕분에 많이 알았음)

극초기 재건축 하나 경험해보았고

수도권 신축 한번 겅험해보았고

오피스텔도 한번 경험해보았고

 

아직 못해본건 상가 그리고 경매, 땅? 미장 정도.

 

 1. 부동산

 ㅇ 재개발

 - 사실상 재개발 되는 곳을 사서 재개발이 되는거까지 보기는 힘들거 같음

 - ㅇㅇ 지구로 묶이거나, 가로주택이 되거나, 모아타운이 되거나.. 예상하고 사지만 재개발이랑 특성상 민도도 낮다 = 이런쪽으로 모른다 = 사업추진이 느리다. = 재개발이 빠르게 추진거나 중간에 시세차익을 보고 빠져나가려면 빠르게 빠르게 진행되어야하는데 쉽지 않은걸 느낌. 

 - 오래된 재개발 매물 가겨가기도 쉽지 않음 (물세고, 도배해야하고 운나빠서 진상세입자 만나면 고생...)

 - 정말 모든 투자자산 세팅된 상태에서 마지막에 몇년 묶어놓아도 될 돈으로 그냥 없다셈치고 넣어두어야 할때 해볼만한거.

 - 투자 시드가 없어서 시드불리기용으로 해볼만 하지만 생각보다 리스크가 큼. 그래서 결론은 왠만하면 비추천.

 - 어느 정도 오르면 매도 해야하는데 매도 하기도 쉽지 않음. (대체제 재건축 물건들이 있음)

 

 

ㅇ 재건축

 - 돈이 많아서 수도권 (서울, 경기 메인) 재건축 사업성 좋은건 투자하는거 언제든지 오케이.

 - 나중에 사업 중간에 매도도 쉽고 민도가 우수한 지역은 가지고 있으면서 사업이 추진되는걸 바라보는것도 관전 포인트이자 즐거운 구경이라 괜찮음.

 - 다만 투자 시드가 많이 들어감. (전세는 낮고, 매매는 높아서)

 - 초기에 갭투자로 맞춰도 시간이 지날수록 전세는 낮아지고 매매는 높아지는 경향이 있기때문에 모든 투자자산이 동일하겠지만 특히 급매를 잡는게 좋음. 올수리, 갭이 적게 들어간다고 절대 좋은게 아님 ★

 - 늘 그렇지만 본인 투자금애 맞춰서 좋은 매물 사기는 쉬움

 - 얼마나 보유하고 가져갈지, 향후 매도는 잘될지를 고민을 해야함. ( 갈아타기나 영끌해서 매매에 혈안이 되어있을때 투자금액만 맞쳐서 사다가 나중에 낭패볼수있음)

 - 지방 및 수도권 외곽 초기 재건축 : 모든 투자가 똑같이 불장일때는 활활 오름, 다만 서울 및 수도권 보합 혹은 정부의 대출 규제 심할때 그때 다시 매매하거나 전세를 맞춰야할때면 무섭게 차가울정도로 시장이 얼어붙음. 같은 나라에서 일어나는 부동산 매매 시장인데 이렇게 분위기가 다를 수 없음. 

  ▶ 서울 수도권 재건축도 부동산 시황이 좋지 않을때 매매, 전세 맞추기 힘든데, 지방 / 수도권 외곽 초기 재건축은 정말 힘듬. 덕분에 부동산 중개소, 복덕방 사장님들도 월급 다 끊기는 사례가 많음. 가격이 중요한게 아니고 아무도 매물을 보러 다니지 않기 때문....

 ▶ 지방의 경우 갭이 조금들어감 전세는 높고 매가는 싸서. 그래서 투자금이 적게 들어가고 그상황에서 향후 어느정도 오를때를 예상 수익률로 잡고 많이들 매매하고 들어가는데, 이 사이클이 상당히 맞추기가 어려움. 초기 재개발보다는 쉽지만 이것도 리스키함

▶ 모든 부동산이 똑같지만 진상 세입자 만나면  헬 루트 시작임. 

 

 ㅇ 신축/준신축 매매

 - 제일 속편함. 세입자도 어느정도 임대인이 골라서 맞출수 있고, 예를 들면 적당한 노부부, 혹은 신혼 부부, 싱글 등

 - 대신 시장 상승률만큼만 수익을 먹을 수있어 재건축 재개발보단 수익률이 훨씬 떨어짐

 - 그런데 무튼 마음이 편함. 

 - 현금이 많은 다주택자는 월세 현금흐름을 만들기도 편하고 목돈이 필요하면 전세로 바꿔서 목돈을 쉽게쉽게 만들 수 있음

- 부동산 시장에 따라 매매 난이도가 달라지지만 재건축 재개발에 비하면 상당히 쉬움

- 같은가격이면 조금 오래된거라도 서울이 나음. 불장때 서울 다음에 경기가 오르는거 보고.. 거리도 별로 차이 안나고 인프라나 시설 그리고 주택 연수는 경기도가 더 좋은데 서울만 오르고 불길이 멈추거나 그러면 경기도 가지고 있는 집주인 마음도 같이 탐....

 

 ㅇ 상가

  - 경매든, 급매든 싸게 사서 향후 시세차익 보고 수익률 1~2프로 올려서 세팅할 수있음.

  - 특히 금리랑 연동되는 부동산 상품이라 금리의 추이와 전망을 잘 보고 매수해야함. 

  - 문제. 싸게 사지 못하면 나중에 공실리스크, 애매한 월세 수익률로 그닥 성공적인 상가투자를 할 수 없음. 

  - 시세차익을 보더라도 상가의 경우 아파트와 달리 그 매매 회전률이 상당히 떨어지는 상품이라. 제값에 내놓기 어려울수도 있음. (상가를 매매하는 사람이라면 어느정도 다 이 프로세스를 알고 진입하기 때문에...)

  - 그렇다면 이것도 결국 싸게 사는게 일단 핵심.

 

 

  - 평소에 그리고 항아리 상권을 잘 보고 동네를 미리미리 다 공부해놓으면 좋음. 

  - 아파트와 달리 특히 벨류에이션을 잘해야하고, 인구 감소, 온라인 쇼핑 및 배달들이 활발해지면서 애매한 상권들은 점점 죽어나갈 수 있으니 정말 잘 보고 매수해야함. 

 

  2. 주식

 - 국장 노답

 - 미장, 지수 펀드 답

 - 차트를 볼줄알면 도움이 확실히 되지만, 전문 트레이더가 아닌 이상 차트 분석하고 단타치고 매매하기가 쉽지 않음

 - 단기 호재에 들썩이고 친한 지인, 돈을 많이 벌었던 지인들이 주는 찌라시 및 호재 정보에 마음 흔들릴 필요 없음

 - 주식또 상승장에 타면 좋지만 어느정도 벌고 욕심을 내려놓고 매도하기가 쉽지않음. 그럼 늘 그렇듯 매도시점에서는 많이 못벌거나 마이너스를 보게되는 신기한 경험을 할 수 있음.

 - 그냥 미장 혹은 지수 펀드에 매월 꾸준히 적립식으로 매수하는게 최고의 선택임 (적어도 나에겐..?)

 

 

 3. 코인 (암호화폐)

 - 비트코인 정답

 - 이더리움도 요즘은 잘 모르겠고

 - 이더리움 오르면 폴리곤 (폴리곤에코시스템 ; 이름도 요상하게 바꿈) 우주까지 간다고 했던.. 부동산으로 치면 초기 재개발 같은거....

 - 도지코인, 리플...  홀더들에겐 미안하지만 다 노답인듯...

 - 이것도 다 언제 싸게 사는게 중요하고 사는게 중요한게 아닌거 같고 언제 팔지도 중요한게 아닌거 같음. 그냥 싸게 사는게 중요함.

 

 

 

정리하면 모든 자산투자에 매수는 기술이고 매도는 예술이라 하더라. 

항상 매수는 잘했던거 같음. 어떤 성격의 상품이던...매수는 성공적으로 했음.

공부를 많이하고 어떻게하면 절세를 하고 구매할지 특히 부동산...

그런데 상황이 좋지 않아 매도를 하기 어려운시점 이럴때 매수 시절때 했던 공부들이 다 날아가버림. 

아닌가 날아가진 않고 어느정도 내공이 쌓으니까 수업료 냈다 생각하면 되는걸까...?

 

모든 투자는 직접 자기가 돈을 넣어서 피부로 느끼지 않는이상 배우긴 어려운거 같음.

다행인건 총합으로 하면 벌긴 벌었네...ㅎ 

 

일단 싸게사야해. 마음이 급해서 급하게 사면 결국 나중에 빠져나오기가 쉽지 않음.

싸게사자. 한푼이라도!!

 

 다시 정리하면

매도는 어렵다.

비싸게 사서 비싸게 팔기도 어렵고

적당한 가격에 사서 비싸게 팔기도 쉽지 않다.

조금 진득하게 기다리면서 

급매와 떡락을 기다리자. 그때 기회를 잡으면 아무때나 팔고 싶을때 팔수가 있다.

사고싶을때.. 더 가격이 떨어질 기회나 시점이 없을까? 항상 2번 3번 고민할껏! 

부동산 매수할때 '하자사항' 제대로 보자.

 

★ 신축의 경우 도배 상태 제대로 볼것, 가리개 같은걸로 가려놓은집 많음. 화장실 거울도 녹쓸었는지 볼것

 

★  구축 및 재재의 경우

누수 반드시 체크 아랫집과 윗집 그리고 관리사무소까지 문의 해봐야할 것. 한번 누수한집은 시간 폭탄임.

보일러 언제 바꿨는지 체크

인터폰 제대로 되는지 체크

문 비밀번호 제대로 되는지 체크

복도식이면 창문 제대로 되는지 녹슬진 않았는지 체크

 

★ 가격 조금 낮추거나 시간 걸려도 제대로된 세입자로 맞추자. (진상으로 한번 고생하면 정신적 비용이 너무 많이 들어감)

 

1. 부동산 : 준/신축 매매, 서울 수도권 재건축 (정답), 수도권 재건축은 싸게 사는게 핵심.

 - 지방 경기외곽 (오답), 경기 외곽 재재 (오답), 오피스텔 (오답), 역세권 (정답), 초품아? 임대인 입장에서 애기들 부모 세입자로 받는거라 그닥 좋은건 같지 않음 초품아가 가격을 엄청 올리는것도 모르겠고..(내집아니면 오답), 대기업 연구소, 공장 들어오는 경우 (정답)

 

2. 상가 : 경매 공부 필수, 항아리 상권 동네 미리 알아두기, 망하지 않는 상권 숙지, 온라인화, 고령화, 인구감소로 인해 잘못하면 빠져나오고 싶어도 빠져나오기 어렵고 공실 리스크 있음.  => 결국 싸게 사는게 장땡

 

3. 주식 : 국장 (오답), 미장 (정답), 월 적립식으로 꾸준하게 매수하기. (그치만 단편적으로 차트와 시황을 보고 싸게 살 수잇을때 싸게 사서 모으기), 주변 찌라시 호재 믿을 필요 없음, 항상 똑같은 금액으로 투자하고 물타고 적립하기

 

4. 코인 : 비트코인 (정답), '개"떡락 오면 사서 모아가기 굳. 나머지? 오답, 주변 찌라시 호재 믿을 필요 없음, 항상 똑같은 금액으로 투자하고 물타고 적립하기  

 

다들 버는 방법과 종목은 다르지만

개인에게 맞는 방법을 찾고 건강한 투자 생활 하시기 바라며...