노량진뉴타운 8구역 아크로 분양가 전망

노량진재개발을 다시 보게 되는 이유

노량진뉴타운은 오래전부터 동작구 재개발의 핵심 축으로 이야기돼 왔다. 흑석동이 재개발을 거치며 2급지를 넘어선 사례를 보면, 생활권과 학군, 한강 접근성이 유사한 노량진동 역시 비슷한 궤적을 그릴 가능성이 높다.

 

 

실제로 동작구는 재개발과 재건축에 대한 주민 이해도가 높고, 지역주택조합 성공 사례도 많은 곳이다. 이런 배경 위에서 노량진뉴타운은 단순한 주거 정비가 아니라 동작구의 체급을 바꾸는 프로젝트로 평가받고 있다.

 

특히 노량진뉴타운은 한강 조망이 가능한 입지를 포함하고 있어, 사당동이나 상도동보다 한 단계 높은 평가를 받는다. 이 가운데 사업 속도가 가장 빠른 곳이 바로 8구역이다.

 

노량진뉴타운 8구역의 입지와 사업 진행 상황

노량진8구역은 노량진뉴타운 내에서도 진행 속도가 가장 빠른 구역으로 꼽힌다. 2021년 관리처분인가를 받았고, 현재는 이주를 마무리하며 착공 단계에 들어가 있다. 교통 여건을 보면 1호선과 9호선 노량진역과는 다소 거리가 있지만, 신림선과 1호선 대방역을 동시에 활용할 수 있다는 점이 오히려 장점으로 작용한다.

 

 

 

노량진뉴타운 전체를 놓고 보면 1, 3, 5구역은 노량진역 생활권, 2, 4, 6, 7구역은 장승배기역 생활권으로 나뉜다. 8구역은 이 사이에 위치해 생활권 분산 효과와 향후 동선 개선 여지를 동시에 가진 구역이다. 이미 프리미엄이 10억 원 이상 형성된 상황에서, 관리처분인가 이후 단계라는 점은 투자 진입 장벽을 높이는 요소이기도 하다.

하이엔드 브랜드 아크로가 갖는 의미

노량진8구역의 가장 큰 특징은 시공사다. 시공은 DL이앤씨의 하이엔드 브랜드 아크로로 진행된다. 착공은 2025년 10월, 입주는 2029년 하반기가 예정돼 있다. 우리나라 주택시장은 선분양 구조이기 때문에, 일반분양은 착공 이후 1~2년 내 진행될 가능성이 높다.

주목할 부분은 공사비다. 최초 평당 592만 원 수준이던 공사비가 고급화 전략을 반영하며 평당 816만 원까지 상승했다. 총공사비 기준으로 약 1,150억 원이 증가한 셈이다. 이로 인해 조합원 평균 분담금도 평당 약 500만 원가량 늘어난 것으로 추산된다. 전용 25평 기준 약 1억 2,500만 원, 34평 기준 약 1억 7,000만 원 수준이다.

 

일반분양가를 결정짓는 핵심 변수

재개발 사업에서 일반분양가는 단순히 시세만으로 정해지지 않는다. 권리가액과 비례율이 핵심이다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해 산정되는데, 비례율은 총수익에서 총비용을 뺀 값을 종전자산평가액으로 나눈 수치다. 공사비가 오르면 비용은 늘어나지만, 일반분양 수익이 함께 증가하면 비례율이 유지되거나 오히려 상승할 수도 있다.

 

문제는 분양가 상한제다. 상한제가 적용될 경우 일반분양가를 충분히 올리지 못해 수익이 제한되고, 그 부담이 조합원 분담금 증가로 이어질 가능성이 있다. 노량진8구역은 이 변수에 따라 체감 수익 구조가 크게 달라질 수 있다.

 

현재 시장에서 예상하는 노량진8구역 일반분양가는 평당 7천만 원에서 8천만 원 수준이다. 총 1,007세대 중 일반분양은 약 430세대로 예상된다. 아크로 브랜드라는 점을 감안하면 청약 경쟁은 상당히 치열할 가능성이 높다.

숫자로 보는 분양가 시나리오

평당 8천만 원을 기준으로 단순 계산해 보면, 전용 25평은 약 20억 원, 전용 34평은 약 27억 2천만 원 수준이다. 한강변 대표 하이엔드 단지인 아크로리버하임처럼 30억 원을 넘기는 수준은 아니더라도, 노량진이라는 지역 이미지 자체를 바꾸는 가격대임은 분명하다.

 

이 가격을 비싸다고 볼지, 향후 시세를 선반영한 수준으로 볼지는 각자의 판단 영역이다. 다만 분명한 건, 노량진뉴타운이 과거의 노량진이 아니라는 점이다. 이미 시장은 그 변화를 가격으로 반영하고 있다.

 

이 시점에서 생각해 볼 문제

노량진8구역은 이제 선택의 영역에 들어섰다. 접근 가능한 물건은 제한적이고, 일반분양은 경쟁이 치열할 가능성이 높다. 그렇다면 중요한 건 하나다. 이 가격을 감당할 수 있는 수요가 계속 유지될 수 있느냐는 질문이다. 그 답은 노량진뉴타운 전체의 완성도와 동작구 주거 지형의 변화 속도에 달려 있다.

 

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