1.29 공급대책의 허상과 5월 9일 데드라인 투자법

안녕하세요. 야수입니다.

며칠 전 정부가 발표한 1.29 주택공급대책을 접하고, 밤늦게까지 자료를 뜯어보며 깊은 생각에 잠겼습니다.

서울 3.2만 호를 포함해 총 6만 호를 공급하겠다는 계획, 겉으로 보기에는 가뭄에 단비 같지만 행간을 읽을수록 서늘한 기시감이 듭니다. 우리는 이미 6년 전, 이와 너무나 닮은 실패를 경험했기 때문입니다.

 

투자의 본질은 정부의 발표 그 자체가 아니라, 그 발표가 시장에 미칠 파장과 이면의 의도를 읽어내는 데 있습니다.

화려한 숫자 뒤에 가려진 실체는 무엇인지, 그리고 다가오는 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 시점과 맞물려 어떤 포지션을 취해야 하는지 짚어드립니다. 단순한 해설이 아닌, 격변하는 시장 속에서 자산을 지킬 실전 전략서가 되길 바랍니다.

 

 

<이번 포스팅 핵심 요약>

1. 좀비 정책의 재림 → 실패한 8.4 대책 부지를 67% 이상 재활용함에 따라 실현 가능성이 극히 낮음
2. 민간 공급 질식 → 공공 주도 발표 이면에 숨겨진 민간 규제로 인해 공급 절벽은 오히려 가속화됨
3. 5월 9일의 분수령 → 양도세 중과 유예 종료 전 쏟아지는 급매물이 무주택자와 갈아타기 수요자에게 마지막 기회임

1.29 대책은 왜 실패한 과거를 반복하는가

이번 대책의 내용을 상세히 들여다보면, 마치 6년 전 서류 뭉치를 먼지만 털어서 다시 꺼내놓은 듯한 인상을 지울 수 없습니다.

 

총 6만 호라는 숫자는 매력적이지만, 그 속을 채우고 있는 알맹이는 2020년 8.4 대책의 재탕에 가깝습니다.

 

서울 공공부지 공급 물량의 핵심인 태릉CC, 용산 캠프킴, 과천 청사 유휴부지 등은 이미 지난 정부에서 추진하다가 주민 반발과 지자체 협의 난항으로 좌초되었던 곳들입니다. 정책학에서는 이를 두고 좀비 정책이라 부릅니다. 죽지도 않고 이름만 바꿔 다시 살아 돌아오는 정책이라는 뜻이지요.

 

문제의 핵심은 우리나라 주택 공급 정책의 고질적인 병폐인 선 발표 후 협의 방식에 있습니다.

중앙정부가 멋지게 숫자를 발표하면, 그 뒤처리는 오롯이 지자체와 주민들의 몫이 됩니다.

 

2기 신도시가 발표된 지 20년이 지났지만, 판교와 광교를 제외한 나머지 지역들이 왜 여전히 교통과 인프라 문제로 신음하거나 사업이 지연되었는지 복기해 보십시오.

 

정부가 첫 단추를 발표로 끼우는 순간, 해당 지역의 보상 문제와 환경 이슈, 지자체의 반발은 상수로서 작용하게 됩니다. 이번 1.29 대책 역시 구체적인 로드맵 없이 6년 전의 실패한 부지를 그대로 가져왔다는 점에서, 실제 착공까지 가는 길은 험난할 수밖에 없습니다.

 

 

특히 태릉은 문화재 보호구역 이슈와 노원구민의 격렬한 반대가 여전하고, 용산 정비창 부지 역시 서울시가 구상하는 국제업무지구 마스터플랜과 정부의 주택 공급 계획이 엇박자를 내고 있습니다.

 

서울시는 8,000호 수준을, 정부는 1만 호를 이야기합니다. 이 작은 숫자의 차이가 실무 단계에서는 수년의 지연을 불러옵니다. 독자 여러분께서는 정부가 발표한 2030년 내 입주라는 청사진을 액면 그대로 믿으셔서는 안 됩니다.

과거 8.4 대책 당시 국공유지 활용 계획의 실질 착공률이 사실상 0%에 수렴했다는 점을 반드시 기억하십시오. 역사는 거짓말을 하지 않습니다.

 

서울 공급의 9할은 민간이 쥐고 있다

많은 분이 간과하는 사실이 하나 있습니다.

서울시 주택 공급의 90% 이상은 정부가 아닌 민간이 담당한다는 점입니다. 재개발, 재건축 같은 정비 사업이 원활하게 돌아가야 서울에 새 아파트가 공급됩니다. 하지만 현재 시장의 상황은 어떻습니까. 정부는 공공 주도로 6만 호를 짓겠다고 확성기를 틀어대지만, 정작 실질적인 공급을 담당해야 할 민간 시장은 규제의 덫에 걸려 꼼짝도 못 하고 있습니다.

 

가장 치명적인 것은 재건축 초과이익환수제와 이주비 대출 규제입니다. 현재 1주택자에게는 LTV 40%, 다주택자에게는 0%라는 가혹한 대출 규제가 적용됩니다.

 

조합원이 이주비를 마련하지 못하면 이주가 늦어지고, 이주가 늦어지면 착공이 지연되며, 결국 일반 분양은 기약 없이 미뤄집니다. 이것이 지금 서울 곳곳의 정비 사업장에서 벌어지고 있는 현실입니다.

민간의 손발을 묶어놓은 채 공공이 나서서 공급을 주도하겠다는 발상은 시장 경제의 기본 원리를 거스르는 것입니다.

 

이재명 대통령은 부동산 정상화가 코스피 5,000 포인트 달성보다 쉽다고 언급했지만,

시장은 그렇게 단순하지 않습니다. 시장은 수백만 참여자의 욕망과 이성이 교차하는 거대한 생명체입니다.

 

정부가 A를 누르면 시장은 B로 튀어 오르고, B를 막으면 C로 우회합니다.

이를 풍선 효과라 하지요. 지난 2017년부터 이어진 스무 번 넘는 대책의 결과가 무엇이었습니까.

서울 아파트값 폭등이었습니다. 민간의 공급 동력을 꺼뜨린 채 숫자놀음만 반복한다면, 우리는 또다시 공급 절벽이라는 참담한 성적표를 받아들게 될 것입니다.

초신축의 시대, 희소성이 가격을 결정한다

공급이 지연될수록 시장은 냉정하게 반응합니다. 바로 초신축(超新築) 아파트에 대한 열광입니다.

 

입주 전후 1년 내외의 새 아파트, 혹은 입주권 상태의 물건들이 시장의 황제로 군림하고 있습니다. 과거에는 입주 물량이 쏟아지면 전세가가 하락하고 매매가가 조정을 받는 것이 정석이었지만, 지금은 다릅니다. 실거주 의무와 양도세 비과세 요건, 그리고 똘똘한 한 채 선호 현상이 맞물리면서 신축 아파트는 매물이 씨가 마르고 있습니다.

 

공급이 부족하다는 시그널이 확실해질수록, 사람들은 당장 들어갈 수 있는, 혹은 조만간 입주가 확실시되는 새 아파트에 프리미엄을 지불하는 것을 주저하지 않습니다.

 

1.29 대책이 실현되기 어렵다는 것을 시장 참여자들이 인지하는 순간, 서울 내 신축과 준신축 아파트의 몸값은 더욱 치솟을 것입니다. 2026년 서울의 입주 물량은 평년의 반토막 수준입니다.

 

정부의 대책이 기적적으로 성공한다 해도 빨라야 2032년에나 입주가 가능합니다. 그 사이의 6년, 그 공백기를 메울 방법이 전무하다는 것이야말로 지금 시장이 가진 가장 큰 리스크이자 기회입니다.

 

5월 9일, 부의 계급이 결정되는 시간

이제 우리는 무엇을 해야 할까요. 독자 여러분께서는 오는 5월 9일이라는 날짜를 반드시 기억하셔야 합니다.

 

이날은 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 종료되는 시점입니다.

현재 시장에는 정부의 엄포와 세금 부담에 겁을 먹은 다주택자들의 급매물이 일부 나와 있습니다. 하지만 5월 9일이 지나면 상황은 180도 달라집니다. 중과세가 부활하면 다주택자들은 매도를 포기하고 버티기 모드로 전환할 것입니다. 팔아서 세금으로 다 내느니, 차라리 자식에게 증여하거나 임대로 돌리겠다는 심리가 시장을 지배하게 됩니다.

이는 곧 매물 잠김을 의미하며, 매물이 잠기면 가격은 필연적으로 상승합니다.

 

우리는 2018년 4월 1일, 양도세 중과가 시행된 직후 시장이 어떻게 변했는지 똑똑히 목격했습니다. 당시 겁에 질려 집을 판 사람들은 이후 펼쳐진 폭등장에서 소외되며 벼락거지라는 자조 섞인 신조어의 주인공이 되었습니다. 지금 시장에 나와 있는 급매물은 그때의 데칼코마니입니다.

 

무주택자나 갈아타기를 고민하는 1주택자에게 지금은 하늘이 준 기회일 수 있습니다. 현금 여력이 부족해 어쩔 수 없이 던지는 은퇴한 다주택자들의 매물을 잡으십시오. 정부의 발표를 믿고 기다리기엔 기회비용이 너무나 큽니다.

 

특히 초신축 단지나, 그에 인접한 입지 좋은 준신축, 그리고 관리처분인가 이후 단계의 확실한 정비 사업지에 주목하십시오. 보유세가 강화되는 시대에, 아직 주택으로 간주되지 않는 입주권의 프리미엄에는 보유세가 붙지 않는다는 점은 자산가들이 정비 사업을 선호하는 중요한 이유 중 하나입니다.

 

결론적으로 정부의 1.29 대책은 시장의 갈증을 해소하기엔 역부족입니다.

 

오히려 민간 공급을 옥죄는 규제가 지속되는 한, 집값의 우상향 추세는 꺾기 어렵습니다.

정권은 5년마다 바뀌지만, 등기부등본에 적힌 내 자산은 영원히 남습니다.

 

혼란스러운 정책 발표에 일희일비하지 마시고, 5월 9일 빗장이 닫히기 전에 냉철하게 시장의 흐름에 올라타시길 권해드립니다. 자산 시장에서 기회는 준비된 자에게만 조용히, 그리고 아주 짧게 손을 내미는 법입니다.

 

감사합니다. 야수 드림

 

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