똘똘한 1채의 함정, 10.15 대책 이후 부의 공식이 바뀌었다

안녕하세요. 야수입니다.

 

벌써 격동의 2025년이 지나고 2026년 2월을 맞이했습니다. 지난겨울, 계엄 선포와 해제로 대한민국의 정치 지형이 뒤집어졌던 그 밤을 저는 아직도 생생히 기억합니다. 그리고 정권이 바뀌었지요. 세상이 변하는 속도가 참으로 무섭습니다.

 

많은 분이 기억하시겠지만, 작년 10월 15일은 대한민국 부동산 역사의 분기점이었습니다.

 

서울 전역을 투기과열지구와 토지거래허가제로 묶어버린 초강력 대책이 발표된 날이지요. 그전까지 자산가들 사이에서 불문율처럼 여겨지던 '슈퍼 똘똘한 1채' 전략은 그날부로 사망선고를 받았다고 해도 과언이 아닙니다. 저 역시 1년에 하나씩 정리하며 60억 이상의 랜드마크 1채로 가려던 계획을 전면 수정했습니다.

 

지금 시장은 혼란스럽습니다. 모두가 보유세 폭탄을 걱정하며 똘똘한 1채만이 살길이라고 외치지만, 저는 오늘 그 믿음에 균열을 내보려 합니다. 왜 똘똘한 1채가 더 이상 정답이 아닐 수 있는지, 그리고 이 새로운 승자독식의 정글에서 우리가 취해야 할 생존 포지션은 무엇인지 차분하게 복기해 보겠습니다.

 

 

 

<이번 포스팅 핵심 요약>

1. 규제 평준화 → 서울 전역 규제로 자본의 저수지가 분산되어 똘1채 효력이 상실됨
2. 노동의 소멸 → 근로 소득 가치 하락으로 다주택 포지션만이 계층 추락을 방어함
3. 보유세의 본질 → 자산 계급 유지를 위한 구독료로 인식하고 버티는 것이 승부처임
4. 기동력 포기 → 양도세 82.5% 상황에서 매도보다 증여와 존버가 우월한 전략임

게임의 룰이 바뀌었다: 자본의 저수지가 터졌다

저는 이재명 대통령이 집권한 직후, 비과세 포지션을 확보하기 위해 1채를 정리했습니다.

 

일시적 3주택 구조를 만들어 2030년까지 퇴로를 확보해 둔 것이지요. 당시에는 2~3억 원의 시세차익을 포기하며 티켓값을 지불했다고 생각했습니다. 그러나 10.15 대책이 발표되면서 판은 완전히 달라졌습니다. 서울 전역이 토지거래허가제로 묶인 순간, 저는 '똘똘한 1채의 시대는 끝났다'고 직감했습니다.

 

 

핵심은 자본의 저수지(Reservoir of Capital) 이론입니다. 돈이 고이는 곳을 말합니다.

 

과거에는 규제가 강남 3구 등 특정 지역에만 핀셋으로 적용되었습니다. 2024년 여름을 떠올려 보십시오. 반포는 토지거래허가제에서 제외된 유일한 상급지였기에 시중의 모든 유동성을 빨아들여 거대한 저수지가 되었습니다. 아크로리버파크나 원베일리가 부르는 게 값이던 시절, 그것은 자본이 한곳으로 집중될 수 있었기 때문에 가능한 현상이었습니다.

 

하지만 지금은 다릅니다.

 

서울 전역이 규제로 평평하게 다져졌습니다. 어디를 가도 규제라는 댐에 막힙니다. 즉, 자본을 받아낼 거대한 저수지가 사라지고 여기저기 작은 물웅덩이로 흩어진 꼴이 된 겁니다.

 

이제 한곳에 자금을 집중한다고 해서 과거와 같은 독점적 프리미엄을 누리기 어렵습니다. 이런 상황에서 모든 자산을 정리하고 똘똘한 1채로 갈아타는 것이 과연 현명할까요? 저는 아니라고 봅니다.

 

노동의 종말과 승자독식의 정글

문재인 정부와 이재명 정부의 결정적 차이는 '노동의 가치'에 있습니다. 과거에는 자영업의 위기였을 뿐 노동 자체가 사라지진 않았습니다.

 

하지만 지금은 AI와 로봇이 인간의 노동을 대체하는 속도가 임계점을 넘었습니다.

 

기본소득 논의가 구체화되고, 사람들은 점차 노동 의욕을 잃어가고 있습니다. 이것이 부동산과 무슨 상관이냐고 물으실 수 있습니다. 하지만 이것이야말로 투자의 방향을 결정짓는 핵심입니다.

 

노동 소득으로 자산 격차를 따라잡는 사다리는 이제 완전히 끊어졌습니다. 월급을 모아 집을 사는 시대는 끝났다는 뜻입니다. 앞으로는 자산을 가진 자와 가지지 못한 자, 철저한 승자독식의 정글이 펼쳐질 것입니다.

 

똘똘한 1채는 거주 안정성을 주지만, 나를 더 부자로 만들어주지는 못합니다.

 

오히려 지금은 똘똘한 여러 채가 필요한 시기입니다. 1채는 실거주용, 나머지는 자산 증식용 파이프라인으로 구축해야만 하위 80%로 밀려나지 않고 상위 계층에 머물 수 있습니다.

보유세, 공포가 아닌 생존 비용

물론 다주택을 유지하려면 보유세라는 파도를 넘어야 합니다. 많은 분이 여기서 무릎을 꿇습니다.

 

하지만 냉정하게 계산해 봅시다. 종부세와 재산세를 합친 보유세는 대략 시세의 2% 수준입니다.

공시가격 현실화와 공정시장가액비율을 최대로 적용해도 연간 자산 가치의 2%를 넘기 힘듭니다. 자산 100억 원이라면 2억 원, 50억 원이라면 1억 원 정도입니다.

 

스스로에게 질문을 던져보십시오. "나는 매년 내 자산의 2%를 세금으로 낼 현금흐름이 있는가?" 만약 현금흐름의 40~50%를 세금으로 내고도 생활이 가능하다면, 버스에서 내릴 이유가 없습니다.

 

이 정부와의 전쟁은 장기전입니다. 앞으로 10년, 12년을 버틴다고 가정해 봅시다. 인플레이션으로 화폐 가치는 하락하고, 공급 절벽으로 인해 핵심지 자산 가치는 폭등할 것입니다. 10년 뒤 자산 가치가 300억 원이 되었을 때, 그동안 낸 보유세 30억 원은 투자 비용에 불과합니다.

 

보유세는 자산가 클럽에 남아있기 위한 구독료입니다. 넷플릭스 구독료가 올랐다고 해서 탈퇴하지 않듯이, 자산 시장의 룰이 바뀌었다면 그에 맞는 비용을 지불하고 자리를 지키는 것이 이기는 게임입니다.

 

기동력을 버리고 시야를 얻다

한국 부동산은 유독 기동력에 취약합니다. 사고 싶을 때 사고, 팔고 싶을 때 팔 수 없기 때문입니다

 

. 특히 현재의 양도세 중과 시스템 하에서는 더욱 그렇습니다. 기본세율 45%에 3주택 중과 30%, 지방소득세까지 더하면 최고 세율이 82.5%에 달합니다.

 

10억 원이 올랐는데 세금 떼고 나면 1억 7천만 원 남는 구조입니다.

 

이럴 바엔 안 파는 게 낫습니다.

 

역발상이 필요합니다. 기동력을 포기하면 시야가 넓어집니다.

 

매도하지 않으면 양도세는 0원입니다. 확정된 공급 절벽으로 인해 핵심지 아파트의 전세가는 오를 것이고, 이는 든든한 무이자 레버리지가 됩니다.

 

아파트는 월세나 전세 상승분으로 보유세를 감당하는 역할만 하면 됩니다.

 

그 후 자녀에게 증여하십시오. 지금의 아이들은 자신의 근로 소득만으로는 절대 서울 아파트를 살 수 없는 세대입니다. 부모가 다주택자로서 버텨주는 것이야말로 자녀를 위한 최고의 유산입니다.

위기 속에 숨겨진 역설적 기회

저는 항상 말해왔습니다.

 

보수 정권은 안정을 주지만 투자를 어렵게 하고,

 

진보 정권은 혼란을 주지만 역설적으로 큰 기회를 준다고 말입니다.

 

노무현 정부 때도, 문재인 정부 때도 "부동산은 끝났다"는 말이 나왔지만, 결과는 어떠했습니까?

 

규제가 강해질수록 공급은 막히고, 공급이 막히면 가격은 폭등했습니다.

 

이것이 승자독식의 정글에서 살아남는 유일한 법칙입니다.

최근 정부가 5월 9일까지 잔금을 치르는 조건으로 양도세 중과 한시적 배제를 제안했습니다.

 

시장에 급매물이 나오고 있습니다. 누군가에게는 공포의 투매지만, 준비된 자에게는 줍줍의 기회입니다.

다주택자들이 매물을 정리하고 나면 시장은 다시 '매물 잠김'에 들어갈 것입니다. 그때가 되면 부르고 싶어도 부를 매물이 없는 상황이 올 것입니다.

 

내 투자의 대전 상대가 누구인지 알아야 합니다. 지금 부동산 시장은 모두가 돈을 버는 플러스섬 게임이 아닙니다.

 

누군가의 매물을 헐값에 받아야 내가 승리하는 마이너스섬 게임입니다.

 

똘똘한 1채라는 프레임에 갇혀 스스로 무장을 해제하지 마십시오. 지금은 방공호에 숨을 때가 아니라, 전선에서 버텨야 할 때입니다.

 

여러분은 보유세를 감당할 체력이 있으십니까?

그리고 여러분의 대전 상대는 누구입니까?

이 질문에 대한 답을 찾는 과정이 2026년 이후의 부를 결정할 것입니다.

 

감사합니다. 야수 드림

 

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